Les prix de l’immobilier ancien pourraient connaître encore plusieurs années de baisse

Rares sont les économistes ou les professionnels de l’immobilier à se prononcer sur des prévisions de prix de l’immobilier à moyen terme. Dans sa dernière étude sur «L’immobilier de logements en France et en régions», le bureau d’études économiques Xerfi fait le pronostic d’une poursuite de la tendance baissière des prix jusqu’en 2020.

Tendance baissière

En France, les prix de l’immobilier ancien sont en légère baisse depuis environ trois ans et tous les observateurs prédisent que cette tendance va se poursuivre cette année, l’opportunité de bénéficier de taux d’intérêt d’emprunts historiquement bas (on emprunte aujourd’hui autour de 2,3% sur 20 ans) limitant toutefois l’érosion des prix. Xerfi parie sur une baisse des prix de -2,7% en 2015, comparable à la projection de l’agence de notation Standard & Poor’s qui table sur -3%.

Phénomène de correction

Mais Xerfi pense que la tendance perdurera en 2016 avec une nouvelle baisse de -1,1%. Bien sûr, une telle baisse des prix serait encore bien loin d’effacer l’envolée observée depuis la fin des années 2000 (+de 100% dans beaucoup de régions) et qui n’a pas été compensée par la croissance du revenu des ménages, même après l’impact positif de la baisses des taux d’emprunt. Xerfi parle donc d’un simple phénomène de correction, perceptible à la fois pour les ventes dites forcées (après un décès ou un divorce), mais aussi, et c’est nouveau, pour les opérations menées par les secundo accédants à la recherche d’un bien plus grand ou de meilleure qualité.

A lire aussi...

La baisse sans blocages

Xerfi souligne que cette modération des prix, alliée à un contexte de détente sur les taux d’intérêt (qui a toutes chances de perdurer compte tenu du plan de rachat d’actifs engagé par  la BCE au moins jusqu’en septembre 2016), permettra de redonner un peu de pouvoir d’achat immobilier aux ménages. En allant plus loin dans l’analyse, le cabinet d’études explique que ce recul des prix n’est d’ailleurs pas suffisamment marqué pour constituer un facteur de blocage. «Il ne met par exemple pas en péril la rentabilité d’investissements réalisés quand l’immobilier était au plus haut dans les années 2000. Le niveau des prix dans certaines zones reste cependant élevé et pourrait être un frein dans le cas d’une remontée des taux, certes très hypothétique à l’heure actuelle», poursuit Xerfi.

Jusqu’en 2020 ?

Après 2016, Xerfi n’envisage pas de rupture de tendance en privilégiant une poursuite de la baisse des prix d’ici 2020, à un rythme modéré et avec une progression continue des volumes de transactions dans l’ancien. Ce scénario rejoint en partie celui de l’économiste Marc Touati, pour qui la baisse des prix de l’immobilier ancien aurait encore un potentiel de 10 à 15% dans les prochaines années avant un éventuel rebond des prix à partir de 2017, en fonction notamment du résultat des prochaines élections présidentielles.

Pas de correction brutale

Xerfi rejette en tout cas toute hypothèse de choc important sur les prix, le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, alimenté par la croissance du nombre de ménages et le faible niveau de la construction, restant un frein à une brutale correction des prix. «Chaque génération se transmet en effet ce fardeau des prix élevés, dans un contexte de conditions de crédits encore favorables. En revanche, des facteurs ayant contribué à un emballement du marché comme au milieu des années 2000 ne semblent plus d’actualité, comme un allongement important de la durée des prêts», explique l’étude de Xerfi.

Disparités régionales

Les disparités régionales ont par contre toutes les chances de se poursuivre au cours des prochaines années. En témoigne, les évolutions de la construction neuve par régions. Le littoral Atlantique et le Grand Sud se caractérisent par exemple par un niveau de nouvelles constructions plus élevé rapporté à la population, ainsi que par un dynamisme démographique de long terme qui entretient la demande et donc les prix…