Les principales mesures de loi ELAN pour le marché immobilier

Politique Actu 0

Ce qu’il faut retenir des 234 articles du texte de loi avant la publication des premières ordonnances...

Reuters

Environ 8 mois après sa première présentation en conseil des ministres (début avril 2018), la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) a été promulguée et publiée au journal officiel ce week-end . Sénateurs et députés s’étaient auparavant entendus pour un texte commun de 234 articles.

PPA et GOU pour construire davantage

Le texte final confirme notamment un aménagement urbain plus partenarial au service des projets de territoires et en appui des initiatives locales. Le rôle des maires a finalement été préservé tout en renforçant la nécessité d’une approche globale et coordonnée du territoire par la création du projet partenarial d’aménagement (PPA) et de la grande opération d’urbanisme (GOU). Le PPA permet par exemple une cession amiable des terrains de l'État à la collectivité ou l’intercommunalité afin de favoriser de grandes opérations d’urbanisme. La GOU a vocation à accélérer l’offre de logements et des équipements nécessaires en donnant tous pouvoirs à l’intercommunalité en matière d’autorisations d’urbanisme, ce qui permettra d’éviter les blocages de certains maires.

Recours abusifs

A cela s’ajoutent des dispositions majeures pour la revitalisation des centres-villes dans les villes moyennes, en complément du programme Action Cœur de Ville. Sans oublier l’accélération du traitement du contentieux d’urbanisme. La lutte contre les recours abusifs des permis de construire est renforcée pour stopper les abus et permettre aux projets de logements d’émerger plus rapidement. Le délai de jugement d’un recours contre un permis de construire ou d’aménager sera ainsi ramené à 10 mois.

Ajustement des lois littoral et SRU

Parmi les points d’achoppement entre députés et sénateurs, des ajustements ponctuels ont été opérés à la loi littoral pour concilier les exigences de la préservation des paysages littoraux et les nécessités du développement des territoires. La bande des 100 mètres du rivage reste sanctuarisée mais il sera possible de construire entre quelques habitations éparpillées, ces fameuses zones appelées « dents creuses ».

Un compromis a également été trouvé pour ajuster la loi SRU portant sur les obligations de construction du logement social, par exemple pour tenir compte de la situation particulière de certaines communes qui sont nouvellement soumises à ces obligations.

80% de logements évolutifs

Au sujet de la modernisation des règles de construction, la plupart des logements neufs (80%) seront désormais évolutifs pour pouvoir s’adapter aux besoins des habitants tout au long de la vie. Les logements seront conçus avec des parois aisément déplaçables pour être rendus accessibles et répondre aux besoins des ménages puis du vieillissement de la population. Le pourcentage de ces logements restant adaptés au handicap moteur dès leur livraison sera finalement ramené à 20% (contre 100% aujourd’hui). La poire a été coupée en deux sachant que le gouvernement voulait 10% et les sénateurs 30%.

Ascenseurs

La loi va cependant instaurer l'obligation d'une présence d'ascenseur dans les résidences neuves à partir du 3ème étage au lieu du 4ème aujourd'hui. Mais la plupart des programmes de 3 étages ou + construits aujourd'hui intègrent déjà la plupart du temps un ascenseur.

Bail numérique

Un bail numérique va être mis en place pour les locataires du parc privé. Par défaut, les annexes au contrat de location (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété) seront désormais dématérialisées. L’acte de cautionnement pourra également l’être. La loi prévoit d’agréer les professionnels qui utilisent des outils numériques pour éditer les contrats de location, afin d'en sécuriser et d'en promouvoir l'usage.

Location touristique

Les contrôles et les sanctions sont renforcés en matière de locations de courte durée à des fins touristiques à l’encontre des loueurs et des plateformes qui ne respectent pas la loi. La location de la résidence principale ne peut excéder 120 nuitées par an, sauf exceptions. Celle des résidences secondaires dépend des territoires. Les sanctions peuvent désormais aller jusqu’à 10 000 € par logement pour les propriétaires et 50 000 € pour les plateformes pour l’annonce d’une résidence principale qui a déjà été louée plus de 120 jours dans l’année.

Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers fait son retour dans les zones tendues. Les collectivités qui le souhaitent, selon des critères prévus par la loi, pourront expérimenter l’encadrement des loyers. Elles en proposent le périmètre, sur la base des conclusions qu'elles tirent de l'observation des loyers et de leurs perspectives de développement du logement.

Mobilité dans le parc HLM

Alors que le taux de rotation annuel des logements sociaux est inférieur à 10%, la situation de chaque ménage sera réexaminée tous les 3 ans pour proposer un logement adapté aux besoins de la famille. Certains ont en effet besoin d'une pièce en plus car la famille s'est agrandie, d'autres au contraire ont vu les enfants partir vivre ailleurs et seraient satisfaits d'avoir un logement un peu plus petit et surtout moins cher.

Documents d’urbanisme

Concernant les documents d’urbanisme, la loi ELAN confirme la disparition définitive des plans d’occupation des sols, à la faveur des PLU(i). La loi limite les pièces exigibles pour les permis de construire (une ordonnance est attendue dans ce sens) et prévoit de dématérialiser leur instruction dans les communes de plus de 3500 habitants, d’ici 2022. Cette numérisation des demandes et des instructions de permis de construire était initialement prévue pour novembre 2018 mais elle a été repoussée car trop de mairies n'étaient pas prêtes.

Bail mobilité, transformation de bureaux, permis d’innover…

Parmi les autres mesures phares de cette loi ELAN figurent la création d’un bail mobilité, un arsenal juridique renforcé pour lutter contre l’habitat indigne, l’accélération de la vente de logements HLM ou la mise en place d’un bonus de constructibilité pour favoriser la transformation de bureaux obsolètes en logements.

Commentaires
Immobilier
Actu0

De nouvelles baisses des taux d’emprunt en perspective !

Les banques sont incitées à prêter par la BCE et elles disposent de sources de refinancement quasiment gratuites. Corollaire de cet environnement inédit, le rendement des OAT 10 ans est passé en territoire négatif...

Lire la suite