Les primo-accédants au cœur de l'évolution du marché immobilier en 2019

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Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI, il faudrait s’attendre au maximum à une hausse des taux d’emprunt de 0,5 point en 2019 si le calendrier envisagé par la BCE est respecté…

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CAFPI, leader français du courtage en prêts immobiliers, confirme que le précédent record de 960.000 transactions de logements anciens enregistrées en 2017 devrait être dépassé cette année pour atteindre environ 980.000. Le courtier s’appuie sur une fin d’année dynamique avec encore une forte présence de primo-accédants qui profitent à plein de taux toujours aussi bas. Entre 2015 et 2018, la proportion des primo-accédants dans la clientèle de CAFPI est passée de 26% à 63%.

Peu de marges de manœuvre

C’est d’ailleurs les hypothèses de recul de la part des primo-accédants en 2019 qui inquiète aujourd’hui CAFPI dans ses projections. Cette année, les banques ont en effet amorti la hausse des prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations ainsi que la baisse des aides à l’accession (fin de l’APL accession et rabotage du PTZ) grâce à l’allongement des durées d’emprunt et à davantage de souplesse dans leurs conditions d’octroi de crédits, au niveau de l’apport exigé notamment. Or, ces facteurs semblent avoir atteint leurs limites et on ne peut guère compter non plus sur de nouvelles baisses des taux.

Quelle hausse des taux en 2019 ?

C’est même une hausse des taux, à force d’avoir été repoussée, qui devient désormais inéluctable à mesure qu’on se rapproche d’un changement de politique monétaire de la BCE, avec une probable première remontée des taux directeurs d’ici 1 an. Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI, il faudrait s’attendre au maximum à une hausse des taux d’emprunt de 0,5 point en 2019 si le calendrier envisagé par la BCE est respecté, c'est-à-dire la fin du QE (programme de rachat d’actifs) à la mi-2019 et une hausse des taux directeurs au deuxième semestre.

Taux et moral

Philippe Taboret estime ainsi que le taux moyen sur 20 ans pourrait remonter l’année prochaine au maximum à 2% (et jusqu’à 1,75% sur 15 ans et 2,25% sur 25 ans). En parallèle, le moral des acquéreurs reste une variable déterminante et le climat social actuel peut laisser craindre une moindre appétence des Français à devenir propriétaires.

« En fonction des hypothèses de recul de la part des primo-accédants, on peut s’attendre en 2019 à une baisse de 5 à 30 milliards d’euros du volume de crédits délivré par rapport à 2018 » évoque Philipe Taboret. D’un record de 170 milliards d’euros de crédits immobiliers (hors renégociations) cette année avec 56,4%de primo-accédants, on pourrait ainsi glisser en 2019 à 155 milliards avec une baisse de leur proportion à 45%, voire à 140 milliard s’ils ne représentent plus que 40% des acheteurs.

A savoir

Invité par CAFPI à l’occasion d’une conférence de presse, l’économiste Marc Touati (fondateur du cabinet ACDEFI) s’est montré assez prudent sur les prix de l’immobilier français, perçus comme assez surévalués. Il juge cependant le placement immobilier rentable à long terme et indispensable pour les primo-accédants. Marc Touati émet par ailleurs quelques doutes sur la hausse des taux directeurs de la BCE au quatrième trimestre 2019 compte tenu du ralentissement de la croissance qui pourrait amener la banque centrale à décaler sa décision. Une hypothèse qui pourrait alors prolonger la faiblesse des taux d’emprunt au bénéfice des primo-accédants…

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