Les pistes pour modérer l’augmentation des loyers sans les bloquer

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Le prochain IRL du deuxième trimestre, qui sera publié le 13 juillet, va commencer à répercuter l’envolée des prix observée depuis le printemps...

Reuters

Les professionnels de l’immobilier se sont fait entendre pour empêcher un gel de l’Indice de référence des loyers (IRL), la base de calcul de la revalorisation annuelle des loyers (hors cas spécifiques) qui est en partie indexée sur l’inflation. Ce gel réclamé par des associations de consommateurs, inquiètes de l’augmentation à venir de l’IRL, a donné lieu à des réflexions au niveau du gouvernement.

Une réunion présidée par le ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, en présence de la nouvelle ministre en charge du Logement, Amélie De Montchalin, a convié cette semaine les représentants du logement social, du logement privé, des agents immobiliers, des entreprises de gestion de transaction et des promoteurs. L’objectif était de recueillir leurs propositions pour trouver une solution intermédiaire consistant à réduire l’impact pour les locataires de l’accélération à venir de la hausse de l’IRL qui répercute l’inflation avec un certain décalage, sans trop pénaliser les bailleurs.

Un blocage de l’IRL impacterait aussi le logement social

Des bailleurs qui peuvent difficilement être privés d’un mécanisme permettant de couvrir l’augmentation de leurs charges de propriétaires mais aussi de participer aux dépenses d’entretien de leurs biens et surtout à la rénovation énergétique dans un contexte inflationniste qui les pénalise eux-mêmes. Sans oublier qu’un blocage de l’IRL impacterait l’ensemble des loyers résidentiels, y compris le logement social avec un effet négatif sur la capacité de construction des bailleurs sociaux.

« Entre janvier 2017 et avril 2022, l’indice de l’IRL a été en décalage avec l’indice d’inflation, se traduisant par une certaine, mais régulière, perte de pouvoir d’achat pour les bailleurs particuliers, pour qui les revenus fonciers sont le complément d’une retraite modeste qui elle-même n’est pas indexée sur l’inflation », avait notamment défendu la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM). L’effet rattrapage a cependant commencé à se matérialiser dans le dernier IRL publié, celui du premier trimestre 2022, avec une hausse de 2,48%.

Les propositions de la FNAIM

La FNAIM propose deux pistes pour modérer les hausses de loyer pendant un an. La première consisterait à continuer à calculer l’IRL de façon trimestrielle pendant un an, mais sur la moyenne des quatre IRL précédents, « ce qui revient en réalité à prendre en compte l’inflation sur 24 mois et non 12 mois », explique-t-on chez la FNAIM. Actuellement, le calcul de cet indice prend en effet compte l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois

La deuxième proposition serait de suspendre temporairement la révision de l’IRL en appliquant son niveau du deuxième trimestre 2022 (qui sera connu le 13 juillet prochain) pendant un an. Cet IRL du deuxième trimestre risque cependant de connaître une hausse spectaculaire car il commencera à répercuter l’envolée des prix observée depuis le printemps.

Dans tous les cas, la FNAIM défend la liberté de fixer librement les loyers pour les nouveaux locataires entrant dans les lieux pendant cette période, dans le respect des règles en vigueur.

L’option de neutraliser la composante énergie

D’autres leviers auraient été évoqués par le Gouvernement comme une sortie des prix de l’énergie du calcul de l’IRL. La FNAIM n’est pas contre, à condition que cela soit temporaire. « Les propriétaires subissent eux aussi une inflation et une hausse des charges, d’autant que se profilent pour les bailleurs des dépenses considérables pour faire face aux obligations de rénovation énergétique », rappelle le Président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion.

a savoir

L’IRL sert de base à la révision annuelle des loyers. Concrètement, à chaque date anniversaire du bail, le loyer peut être revu à la hausse en fonction du dernier IRL connu.

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