L’enjeu est porteur avec le développement du télétravail qui va réduire la demande des entreprises en surfaces de bureaux et accélérer la vacance des bâtiments obsolètes.
Le ministère en charge du Logement a récemment fixé des objectifs très ambitieux à la transformation de bureaux en logements. Le but serait de passer d'environ 350.000 m² transformés par an (soit 5.000 logements) à 1,4 million de m² dans 10 ans, soit 4 fois plus. Le deuxième tome de la commission pour la relance durable de la construction de logements (présidée par le Maire de Dijon François Rebsamen), remis la semaine dernière à la ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, pourrait aider à rendre réalistes ces objectifs. Car les freins sont aujourd’hui trop nombreux pour engager un vrai mouvement de fond. La transformation de bureaux en logements reste très coûteuse et seuls certains types de bâtiments, en fonction de leur localsiation, se prêtent à des opérations rentables qui sont généralement portées par des acteurs spécialisés. Enfin, c’est surtout en région parisienne que l’équation est positive grâce au prix élevé du m² habitable dans le neuf. C’est même parfois le prix du terrain qui porte toute la valeur de l’actif.
Télétravail et flex office
L’enjeu est pourtant porteur avec le développement du télétravail qui va réduire la demande des entreprises en surfaces de bureaux. D’autant que la crise sanitaire a aussi poussé à davantage de « flex office », une nouvelle organisation avec des bureaux partagés, synonyme de gain de place pour les entreprises avec une baisse des mètres carrés dédiés aux postes de travail. Cela devrait aussi accélérer le nombre d’immeubles de bureaux obsolètes au profit des bâtiments plus modernes, capables d’offrir davantage d’espaces collaboratifs communs. Le recyclage des bureaux obsolètes devient donc incontournable de l’optimisation des surfaces à construire en zone urbaine, en particulier en région parisienne.
Normes de sécurité incendie
Parmi les multiples propositions de la commission Rebsamen pour la relance du logement neuf, il est suggéré de rapprocher les réglementations de sécurité incendie très exigeantes des bureaux de celles des logements en s’inspirant des pratiques en vigueur dans des pays européens comparables. Le but serait de réduire les coûts de transformation des bureaux en logements sans porter atteinte à la sécurité des occupants. La commission propose aussi de s’attaquer au problème des immeubles de bureaux en copropriété qui sont souvent vacants. Il est aujourd’hui extrêmement compliqué d’obtenir un changement d’usage au profit de l’habitation qui requiert un vote à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires. La commission propose donc de permettre à l’assemblée générale de décider à la double majorité une modification du règlement de copropriété pour autoriser l’usage de lots privatifs à titre de logements dans les territoires où ces opérations correspondent à un intérêt général manifeste.
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Portage du foncier de bureaux
En dehors de la région parisienne, une autre piste consiste à favoriser la création dans les territoires de structures de portage du foncier de bureaux à transformer principalement en logements sociaux ou intermédiaires en leur donnant accès à des financements à long terme de la Caisse des Dépôts et Consignations. Il pourrait s’agir d’Organismes de Foncier Solidaire (OFS) ou d’autres types de structures, constituées par exemple à l’initiative de collectivités territoriales.
Réversibilité des bâtiments
Mais pour préparer l’avenir, il faudrait aussi anticiper la capacité programmée d’un ouvrage neuf à changer facilement de destination dès sa construction. Il est donc proposé d’explorer des modes de constructions réversibles qui minimiseraient l’ampleur et le coût des adaptations nécessaires à un changement d’usage (bureaux, logements, activités…). Cela passe d’abord par la mise en place d’un permis de construire autorisant à l’avance plusieurs destinations ou sous-destinations afin de reconnaître la construction d’immeubles réversibles en droit de l’urbanisme. Aujourd’hui, obtenir un changement de destination d’un immeuble de bureaux pour des logements impose en effet une nouvelle autorisation complexe et coûteuse.
