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Entre 2009 et 2012, la part de l'investissement locatif a chuté de 4 points au sein du nombre de transactions. Plusieurs facteurs expliquent ce phénomène qui semble se poursuivre cette année
Encadrement des loyers, fiscalité des plus-values et des revenus fonciers, peur des loyers impayés, investir dans l'immobilier locatif est devenu de moins en moins attractif pour les particuliers. De 2009 à 2012, la part de l'investissement locatif est d'ailleurs passée de 15% du nombre de transactions du marché immobilier résidentiel privé à 11%. Cette réduction correspond bien sûr à l'adoption de dispositifs de réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans le neuf (type Scellier) de moins en moins intéressants.
En 2013, les observations du marché immobilier montrent une poursuite de la baisse des investissements locatifs. Un phénomène accentué par la fin du Scellier remplacé par le contraignant dispositif Duflot, mais aussi par le moindre appétit des particuliers pour l'immobilier en général.
L'investisseur particulier a un salaire élevé
Le Crédit Foncier a réalisé une enquête auprès de ses clients pour mieux connaître les attentes et motivations des particuliers qui investissent dans l'immobilier. Cette étude montre que l'investisseur particulier a un salaire médian annuel élevé (65 680 euros) et un âge moyen de 46 ans. Le bien type acheté par les investisseurs est un appartement T2 de 53 mètres carrés pour un montant de 163 000 euros. Le montant médian emprunté est égal à 153 000 euros. La durée de financement contractuelle était en 2012 de 20 ans et 3 mois. Près de deux tiers des investisseurs n'ont pas d'apport personnel afin de maximiser les déductions fiscales (les intérêt d'emprunts viennent par exemple en déduction des revenus locatifs).
Neuf ou ancien
Toujours d'après cette étude du Crédit Foncier, le lieu de l'investissement immobilier est très différent selon la nature du bien. S'il s'agit d'un investissement dans le neuf, l'investissement se fera dans une zone géographique éloignée mais s'il s'agit d'un investissement dans l'ancien, l'investissement se fera à proximité. Sur un plan géographique, les clients investisseurs du Crédit Foncier privilégient l'Ile-de-France (choix de 15% des investisseurs), le Rhône (7%), le Sud-Ouest (notamment la Haute-Garonne et la Gironde, chacun représentant près de 11% des investissements en 2012) et la Méditerranée, en particulier l'Hérault (6%), les Bouches du Rhône (6%) et les Alpes-Maritimes (4%).
Les motivations varient
La première motivation des particuliers ayant réalisé un investissement locatif est la perspective de payer moins d'impôts pour 68% des personnes sondées par le Crédit Foncier, avec une proportion bien sûr plus forte pour les investisseurs dans le neuf. Le moyen de disposer d'un revenu complémentaire à la retraite arrive en deuxième position, cette raison étant du coup la principale motivation des investisseurs dans l'ancien. Ces particuliers qui ont réalisé un investissement locatif en sont satisfaits pour deux tiers d'entre eux mais seulement 30% auraient l'intention de refaire un jour un investissement locatif, soit par peur de trop s'endetter (32%), soit à cause des incertitudes quant à l'avenir (31%). La peur de ne pas louer son bien (22%) ou encore la peur des loyers impayés (21%) sont également des freins significatifs.
Location courte durée
Certaines alternatives permettent en tout cas de limiter fortement le risque de ne pas louer son bien ou les impayés. C'est le cas par exemple de la location de courte durée à Paris, un statut qui reste cependant soumis à une autorisation préalable. Pour les biens de type studio situés dans les arrondissements centraux et les quartiers historiques de Paris, la demande a explosé ces dernières années de la part des touristes qui préfèrent ce mode d'hébergement aux hôtels.
Wall-Market.com, plateforme d'annonces immobilières spécialisée dans les transactions à Paris, estime que la surface idéale d'un bien pour la location de courte durée dans la capitale se situe entre 15 et 33 mètres carrés. L'appartement devra avoir un espace optimisé et comprendre une pièce à vivre, une salle d’eau avec WC, une cuisine et une fenêtre. Dans les quartiers centraux de Paris (du 1er au 8ème arrondissement), le prix au mètre carré de ce type d'appartement fluctue le plus souvent entre 11 000 et 15 000 euros selon Wall-Market.com. Ce type d'investissement n'est donc pas à la portée de toutes les bourses…
