Les locataires seront les grands gagnants du Pinel+

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Il y aura deux conditions au Pinel+ : des critères de qualité intérieure des logements et des critères de normes environnementales à préciser...

Bricqueville

Comme promis, la ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, a dévoilé les critères de qualité d’usage des logements neufs qui conditionneront les réductions d’impôt à taux plein du dispositif Pinel à partir de 2023. Cette évolution s’inscrit dans la démarche du gouvernement « Habiter la France demain » qui ambitionne notamment de faire de la qualité des logements la contrepartie de la densité guidée par les impératifs de lutte contre l’artificialisation des sols. L’enjeu est aussi de mieux sensibiliser les Français à l’intérêt de constructions plus denses sans opposer diamétralement les maisons individuelles aux appartements. Vaste sujet...

Réductions d’impôt

Pour revenir à l’investissement locatif Pinel, la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif de trois ans jusqu’à fin 2024 tout en réduisant progressivement le taux de l’avantage fiscal pour les investissements réalisés en 2023 et 2024. Les taux actuels de réduction d’impôt de 12%, 18% et 21% (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ainsi ramenés en 2023 à 10,5%, 15% et 17,5%, puis en 2024 à 9%, 12% et 14%.

Pendant cette période transitoire, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Ce qui est nouveau, c’est que cela sera également le cas pour les logements « allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future norme RE2020 » et respectant plusieurs critères de qualité d’usage. Les caractéristiques intérieures, gages d’un meilleur confort pour les occupants, sont issues du rapport Girometti-Leclercq.

Surfaces minimales

On parlera alors de "Pinel+" pour les logements dotés d’une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5. Ces surfaces minimales semblent assez proches des surfaces moyennes construites aujourd’hui même si certains programmes orientés vers une clientèle d’investisseurs locatifs privilégient des surfaces plus compactes pour une meilleure rentabilité finale. Des logements qui devront aussi disposer systématiquement d’un espace extérieur et d’une double exposition à partir du T3.

Hausse des prix

Toutes ces conditions demandent encore à être précisées par un décret repoussé « d’ici la fin de l’année » car il y aura donc deux conditions au Pinel+ : les critères de qualité intérieure et des critères de normes environnementales qui pourraient être encore plus ambitieux que ceux de la norme RE2020 (qui doit s’appliquer à partir de 2022 avec des exigences croissantes dans le temps). Ce qui est sûr, c’est que cela entraînera forcément des coûts de construction supérieurs et donc une hausse des prix de ces logements neufs proposés en Pinel+.

Les professionnels du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) regrettent donc ce durcissement du dispositif Pinel, d’autant qu’il intervient dans un contexte où les porteurs de projets se trouvent déjà confrontés à la RE2020 ou à une surenchère d’exigences (via des chartes locales notamment), sources d’incohérences et de surcoûts. En conclusion, les grands gagnants seront les locataires bénéficiant de logements plus qualitatifs à loyer plafonné.

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