Les institutionnels sont de retour dans l’immobilier résidentiel

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L’appétit des investisseurs est en nette hausse en Europe selon CBRE, mais la France est en retard.

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Encore totalement délaissé il y a quelques années au profit du bureau, des commerces et services, l’immobilier résidentiel fait son grand retour auprès des investisseurs institutionnels en France. Une étude du groupe américain de conseil en immobilier commercial CBRE observe que l’intérêt de ces nouveaux investisseurs pour le résidentiel est en forte croissance, concentrant 17% de de l’investissement total en Europe en 2020, contre 2% dix ans plus tôt. Bien que traditionnellement moins rentable que l’immobilier commercial, le résidentiel permet de diversifier les portefeuilles des investisseurs et de les rendre moins tributaire des cycles des autres classes d’actifs et aléas macro-économiques.

Selon la récente étude CBRE EMEA Investor Survey, portant sur les intentions des investisseurs pour l’année 2021 en Europe, un quart des répondants ont souligné leur intérêt pour le résidentiel, ce qui en fait le deuxième actif le plus populaire derrière les bureaux. D’ici 2025, CBRE estime ainsi que les volumes engagés en résidentiel (dont le classique représente 7%) devraient totaliser près de 80 milliards d’euros, en hausse de 20% sur cinq ans. Par immobilier résidentiel, on entend le logement hors résidences gérées (senior, étudiants, tourisme). Les montants engagés en 2020 se sont déjà élevés à 47 milliards d’euros, soit 27% de plus qu’en 2019. Environ 17% de ces investissements provenaient d’Amérique du Nord, contre seulement 7% en 2017.

La France est en retard

A l’opposé d’un marché allemand très mature, la France reste cependant très en retard sur ces tendances européennes et elle est même qualifiée de « marché émergent » par CBRE avec une « offre existante limitée ». Sur l’ensemble de l’année 2020, le marché de l’investissement résidentiel en bloc français (excluant le social pur) n’a pas dépassé 5,5 milliards d’euros dont plus de la moitié a été portée par la commande de 40.000 logements neufs par la CDC Habitat. Ces programmes, principalement situés dans les zones tendues, comprendront des logements sociaux ou des logements locatifs intermédiaires dont le loyer est inférieur au loyer de marché.

CBRE note que la part du résidentiel se limite entre 10% et 15% de l’investissement total en France contre 30% environ pour d’autres marchés européens plus matures. « Le logement français a pour l’heure peu évolué mais revêt un potentiel de développement conséquent, notamment par le biais du géré mais aussi le classique neuf », estime CBRE même si la société d’études admet que les taux de rendement, historiquement inférieurs à ceux des autres classes d’actifs, resteront durablement bas.

Paris, Lyon, Marseille et Lille

Au niveau géographique, CBRE pense que le marché résidentiel de Paris intramuros restera prisé de tous les investisseurs malgré un rendement de seulement 2,2%, mais le manque d’opportunités les orientera par la force des choses vers la périphérie grâce à un potentiel de développement plus important et renforcé par les projets du Grand Paris ainsi que par l’organisation des Jeux Olympiques 2024 et son lot de projets d’aménagement et d’offres résidentielles complémentaires.

Le potentiel de développement de l’investissement institutionnel est jugé très bien orienté à Lyon (3% de rendement) où les critères favorables à l’investissement locatifs sont tous réunis, avec un focus sur la restructuration d’immeubles et la requalification de quartiers. Avec un taux de rendement supérieur estimé à 3,5%, Marseille offre aussi un potentiel de croissance de l’investissement résidentiel avec notamment des restructurations lourdes de quartiers et plus généralement la reconstruction de la ville sur la ville. Lille (3,4% de rendement) est citée par CBRE comme une des grandes métropoles régionales à bénéficier de ces tendances.

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