A l’initiative du groupe SNI, filiale de la Caisse des Dépôts, les premiers projets de logements intermédiaires ont été signés en région parisienne et dans les agglomérations de Nice, Lyon et Marseille.
On le disait déserté par les investisseurs institutionnels pour sa réglementation contraignante ou son rendement inférieur à l'immobilier commercial et de bureaux. Le secteur de l’immobilier résidentiel français est pourtant de nouveau dans le viseur des grands établissements financiers grâce au nouveau statut de logement intermédiaire.
Un statut encadré
Un "logement intermédiaire" se caractérise soit par un niveau de loyers situé entre ceux du parc social et ceux du parc privé, soit par un prix d'acquisition inférieur à celui du marché. Les loyers d'un logement intermédiaire sont plafonnés au même niveau qu'un logement Pinel (environ 20% sous le prix du marché) et les locataires sont soumis au même plafond de revenus en fonction des zones géographiques. Pour favoriser la construction de ce type de logements, les investisseurs institutionnels bénéficient d’un taux de TVA réduit à 10% et d’une exonération de taxe foncière dans la limite de 20 ans.
Chaînon manquant
Au-delà des aspects financiers, l’objectif est d’augmenter la construction de logements neufs dans les zones tendues avec cette offre intermédiaire représentant le chaînon manquant entre le logement social et le logement privé. Ces nouveaux logements sont destinés prioritairement aux ménages des classes moyennes dont les revenus dépassent les plafonds fixés pour les logements du parc social, mais qui rencontrent néanmoins des difficultés pour se loger sur le marché privé, dans les zones où les loyers ont fortement augmenté
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La SNI a déjà recueilli plus de 500 millions d’euros avec son Fonds de logement intermédiaire (FLI). Les assureurs ont répondu présents avec des souscriptions de CNP Assurances, Aviva, BNP Paribas Cardif ou Malakoff Mederic. L’ambition de ce fonds est de construire un minimum de 7 000 logements intermédiaires en zone tendue.
2 500 logements à venir
15 000 propositions de logements ont déjà été reçues de la part des promoteurs. 1 200 ont été signés en banlieue parisienne, à Cannes, Marseille ou Lyon. 1 300 autres sont en cours de négociation, soit déjà 2 500 logements à venir. Sur les programmes en cours, le prix d’acquisition moyen se situe à 2 800 euros le mètre carré habitable avec une majorité de T2 et T3. La SNI disposerait ainsi d’un prix d’acquisition en moyenne 28% en-dessous des expertises de marché du fait de la décote de bloc négociée et du taux de TVA à 10% au lieu de 20%. Malgré les loyers plafonnés, le fonds promet une rentabilité brute minimum de 4,8% se traduisant par un coupon indexé de 3,5% dès la première année.
Eligible aux contrats vie-génération
Le FLI est d’ailleurs éligible aux nouveaux contrats d’assurance vie-génération, qui prévoient des avantages fiscaux spécifiques. A condition qu’ils soient investis à hauteur d’un tiers dans le financement des PME ou le logement intermédiaire, ces contrats offrent un abattement de 20% lors de la transmission qui vient s’ajouter à l’abattement forfaitaire de 152 500 euros. Les assureurs participant au FLI pourront donc in fine proposer ces avantages à leurs clients épargnants.
