Les charges de copropriété se stabilisent à Paris après deux années de baisse

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Les honoraires des syndics restent quand même en augmentation de presque 19% sur 3 ans…

Knight Frank

Après deux années de baisse consécutive (2014 et 2015) liée principalement à la diminution des factures de chauffage collectif, les charges de copropriété à Paris se sont stabilisées en 2016. C’est ce que montre le dernier observatoire des charges courantes de copropriété publié par la FNAIM du Grand Paris, issu de l’analyse des charges de près de  4 000 immeubles gérés par des syndics adhérents de la FNAIM, et  représentant un panel de 16% du parc parisien.

Depuis la création de cet observatoire en 2013, les charges sont en baisse de près de 10%. Cet allègement du budget des habitants en résidences collectives (en particulier des propriétaires occupants qui supportent l’intégralité des charges) reste toutefois étroitement lié à la facture de chauffage et donc à des éléments externes comme la météo, très clémente en région parisienne depuis 3 ans, et aux cours des combustibles qui ont fortement reculé sur la période.

2 022 euros par an en moyenne

Au total, la moyenne de ces charges courantes est estimée pour l’exercice 2016 à 2.021 € par lot et par an, soit environ 168 € par mois. Ce montant s’applique à une surface moyenne de 56 m² par lot, soit 36 € par m² et par an. Pour les immeubles sans chauffage collectifs, l’addition annuelle est légèrement inférieure.

Parmi les postes de charges autres que le chauffage, les augmentations viennent des salaires du personnel pour l’entretien de l’immeuble (premier poste de dépenses représentant 21% des charges de copropriété). Les honoraires des syndics ont poursuivi leur inflation en 2016 mais à un rythme moins élevé qu’en 2014 et 2015. Leur augmentation de 3,5% l’an dernier vient des prestations hors forfait (+12,8%)  alors qu’une stabilité est observée sur le forfait de base.

Inflation des honoraires des syndics

Il n’empêche que les honoraires des syndics restent en augmentation de presque 19% sur 3 ans, une évolution que les syndics associent à la charge de travail supplémentaire associée aux nouvelles obligations dictées par la loi ALUR, même s’il est reconnu que certains cabinets ont pu commettre des excès sur certains postes comme l’état daté. Un état daté dont on attend toujoursl e plafonnement des honoraires... A l’arrivée, les honoraires de syndics ne représentent cependant qu’un peu moins de 13% des charges totales de copropriété à Paris.

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Attendu depuis longue date, le plafonnement des honoraires de l’état daté (à la charge du vendeur) exigé lors de la vente d’un lot de copropriété doit toujours être fixé par décret. Le courtier en syndics Syneval préconisait de ne pas aller au-delà de 500 € TTC pour ce questionnaire de vente à faire remplir par le syndic et exigé par le notaire pour la vente d’un appartement ou même d’un lot de copropriété comme un garage.

La FNAIM du Grand Paris estime que «le plus gros» des hausses est désormais derrière nous sur les honoraires des syndics mais 2017 et 2018 connaîtront mécaniquement une progression liée à l’obligation progressive, depuis le 1er janvier, de l’immatriculation des copropriétés en fonction de leur taille. «Une tâche qui prend du temps», selon le représentant de la profession auprès de la FNAIM.

Moins cher en banlieue

La FNAIM du Grand Paris a ajouté cette année des données concernant la banlieue parisienne avec les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne. Le budget annuel de charges est moins élevé dans ces deux départements, 1 711 € dans le 92 et 1 578 € dans le 94. Cette différence tient essentiellement à un poids plus élevé à Paris des  salaires et charges pour l’entretien de l’immeuble et également à des tarifs de syndics plus élevés, tout cela en liaison avec la typologie très répandue des copropriétés haussmanniennes dans Paris.

Travaux

En plus des charges, les propriétaires de logements collectifs ont aussi les travaux d’entretien de l’immeuble à financer. Cet observatoire montre sur ce point une forte reprise de l’investissement des copropriétés avec un ratio travaux/charges de 1,76 € à Paris contre 1 € il y a deux ans.

En moyenne, les copropriétaires parisiens ont ainsi investi 3 565 € de travaux en 2016 à comparer à un peu plus de 2 000 € en 2014. Cette forte hausse traduit aussi les délais entre la programmation des travaux et leur validation en Assemblée Générale. «Les copropriétaires comprennent la nécessité d’investir au service de la valorisation de leur patrimoine», explique le président de la FNAIM du Grand, Paris Didier Camandona. D’autant que ces investissements entraînent souvent une modération des charges de copropriété.

Principaux postes de charge, par lot de copropriété à Paris
FNAIM Grand Paris, juin 2017
Salaires425 €438 €
Chauffage collectif283 €270 €
Honoraires forfaitaires des syndics195 €197 €
Autres honoraires des syndics54 €61 €
Assurances102 €107 €
Eau235 €235 €
Electricité116 €114 €
Ascenseurs139 €139 €
Impôts et taxes77 €77 €
Autres charges d'entretien396 €384 €
Total2 0222 021
Charges20152016
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