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En deux ans, les prix à Paris n’auront finalement jamais perdu plus de 4% en moyenne et semblent déjà avoir rattrapé une bonne partie de cette baisse.
Ceux qui s’attendaient à une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier à Paris vont encore être déçus… L’érosion des valorisations, apparue après la crise sanitaire avec des acheteurs préférant se tourner vers des maisons en banlieue, paraît au contraire avoir favorisé un rebond des prix puisque la chambre des notaires du Grand Paris observe actuellement un retour vers les 10.700 € le m² (proche du niveau d’octobre 2021) sur la base de leur échantillon de promesses de ventes. En deux ans, les prix à Paris n’auront finalement jamais perdu plus de 4% en moyenne et semblent déjà avoir rattrapé une bonne partie de cette baisse.
Cette résistance assez étonnante des prix parisiens tient tout d’abord à des volumes de ventes très élevés ces derniers mois. « La Capitale enregistre plus de 40.000 ventes en 12 mois, ce qui n’était pas arrivé depuis 20 ans », souligne Marc Cagniart, Président de la Chambre des notaires de Paris. « On peut craindre que le retour des volumes à Paris n’entraîne un retournement des prix à la hausse », se risque même à dire Thierry Delesalle, notaire à Paris et Président de la commission des statistiques immobilières.
Des évolutions de prix très inégales par arrondissements
En y regardant de plus près, on voit cependant des évolutions de prix très inégales par quartiers. De nombreux arrondissements affichent une baisse des prix depuis un an tandis que les plus onéreux (6e, 7e ou 8e) enregistrent de fortes augmentations. Les notaires constatent ainsi que les écarts se creusent à nouveau entre les arrondissements les plus chers et les plus abordables. Le 6e et le 7e ont même franchi de nouveaux records de prix à plus de 14.000 € le m² en moyenne alors que le 8e dépasse désormais 12.000 € le m². Le retour des acquéreurs étrangers non résidents dans ces quartiers les plus huppés de la Capitale y est pour beaucoup et semble avoir influencé la moyenne des prix parisiens.
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Retour en force des étrangers dans le centre de Paris
D’après Thierry Delesalle, pas moins de 18% des achats réalisés au premier semestre 2022 dans le 6e arrondissement ont été conclus avec des acquéreurs étrangers, près de 20% dans le 7e et plus de 16% dans le 8e. Thierry Delesalle note en particulier le retour des Américains qui payent leurs biens moins cher grâce à l’appréciation du dollar. L’Euro recule en effet de plus de 12% par rapport au billet vert depuis le début de l’année et même de 16% sur un an. Une variation qui profite directement au pouvoir d’achat des étrangers libellés en dollars.
Selon les notaires, à presque 9%, la proportion globale d’acquéreurs étrangers à Paris serait même en passe de revenir proche de la moyenne historique observée en 2015 à 9,5%. Si les Italiens sont toujours les plus présents, le changement de fiscalité qu’ils ont subi fait qu’ils sont désormais talonnés par les Chinois et les Américains. Cette clientèle étrangère se tourne généralement sur des biens haut de gamme et les notaires ont encore vu passer des transactions spectaculaires ces derniers mois comme ce duplex de 310 m² proche du Trocadéro dans le 16e ou ce triplex d’une surface comparable près de l'université de la Sorbonne dans le 5e. Ces deux appartements ont été négociés autour de 11 millions d’euros, soit près de 36.000 € le m².
Les maisons à vendre restent rares
En ce qui concerne l’ensemble de l’Ile-de-France, les notaires observent un record historique de vente d’appartements au deuxième trimestre 2022 avec un équilibre retrouvé entre offre et demande et des prix qui progressent très légèrement tout en atteignant de nouveaux records. Thierry Delesalle estime que depuis deux ans, « on ne se déplace plus uniquement en grande couronne pour acheter une maison mais aussi pour se tourner vers un appartement plus spacieux, souvent avec un extérieur ».
Pour les maisons, les volumes se tassent face à une offre limitée qui entretient une progression des prix de l’ordre de 5% sur un an. Globalement, les vendeurs semblent davantage tenir compte des défauts de leurs biens depuis 2 ans, notamment au niveau des notes du diagnostic de performance énergétique avec des acheteurs qui n’hésitent pas à négocier en présentant des devis de remise à niveau.
Perspectives incertaines
Pour la suite, les notaires sont partagés entre un horizon obscurci par des budgets resserrés par la hausse des taux d’emprunt ou l’inflation, des difficultés à obtenir des financements qui se heurtent souvent à l’obstacle des seuils de l’usure) mais une envie de déménager toujours présente pour beaucoup de ménages avec davantage de souplesse générée par le télétravail. Au sujet du blocage créé par des seuils de l’usure trop bas alors que les taux augmentent régulièrement, les notaires proposent d’ailleurs de mettre à jour les seuils de l’usure tous les mois et non chaque trimestre.
