L’encadrement des loyers arrive cette semaine à Bordeaux

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4 zones géographiques ont été définies pour mieux refléter les différences de prix entre quartiers.

C’est au tour de Bordeaux d’encadrer les loyers pour les nouveaux baux, renouvellements de baux et baux mobilité. Le dispositif d’encadrement des loyers s’appliquera à Bordeaux pour les baux de locations nues et meublées signés à compter de ce vendredi 15 juillet. Comme ailleurs, les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés.

Paris et Lille avaient été les deux premières villes à encadrer leurs loyers, rejointes ensuite par la communauté d’agglomération Plaine-Commune (9 villes au Nord de Paris) puis plus récemment par Lyon, Villeurbanne, la communauté d’agglomération Est-Ensemble (9 communes de Seine-Saint-Denis) et Montpellier. Ce dispositif expérimental est régulièrement contesté par les professionnels de l’immobilier ou par les associations de défense des propriétaires comme l’UNPI qui entreprend même des actions en justice contre les décrets fixant les périmètres de mise en place de l’encadrement des loyers.

4 zones géographiques à Bordeaux

Dans toutes ces villes, les loyers hors charge ne peuvent pas dépasser un niveau de loyer de référence exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable (fixé par le préfet selon le quartier et le type de logement) majoré de 20%, auquel peut s’ajouter un "complément de loyer" librement défini par le propriétaire si les logements justifient de certaines caractéristiques de localisation ou de confort. Ce complément de prix doit alors être mentionné dans le contrat de bail.

Les loyers de référence sont classés en fonction de la catégorie du logement : maison ou appartement, nombre de pièces, meublé ou non meublé et époque de construction. A Bordeaux, ils ont également été délimités en 4 zones géographiques pour mieux refléter les différences de prix entre quartiers. La zone la plus chère comprend ainsi le centre-ville jusqu’aux Chartrons ou Caudéran.

Les propriétaires vont devoir ajuster leurs tarifs

D’après une étude de la plateforme immobilière Meilleurs Agents, 62% des annonces mises en ligne à Bordeaux avant l’application de la loi sont actuellement au-dessus des nouveaux seuils de référence et le montant du dépassement mensuel s’élèverait à 200 €.

« À Bordeaux, l’encadrement vient s’appliquer dans un contexte de hausse des loyers très marquée. Il faudra suivre cette dynamique dans les mois à venir avant de pouvoir constater un effet réel et durable sur les loyers. Il convient également de rappeler qu’une annonce dépassant les plafonds autorisés n’est pas forcément dans l’illégalité : la loi autorise les bailleurs à demander un complément de loyer si le logement dispose de qualités particulières non prises en compte par l'encadrement », rappelle Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

Une expérimentation régulièrement contestée par les bailleurs

A ce jour, l’encadrement des loyers reste une expérimentation possible lorsque 4 conditions sont réunies : un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un faible taux de logements mis en chantier rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat, avec de faibles perspectives d'évolution de celle-ci. Des éléments pas toujours faciles à mesurer et qui laissent donc place à différentes interprétations.

Dans les grandes villes, l’encadrement des loyers se superpose à la limitation de l’augmentation des loyers des logements en zone tendue selon laquelle on ne peut pas augmenter les loyers davantage que l’indice de référence des loyers (IRL), calculé chaque trimestre par l’INSEE sur la base de l’inflation hors tabac, mais dont la hausse devrait être plafonnée à +3,5% entre le troisième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023.

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