Le taux d’usure de plus en plus bas exclut des candidats à l’accession

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La formule de calcul du taux d’usure est responsable de cet effet pervers car elle n’est plus adaptée à des taux très bas…

Reuters

Les taux d’intérêt très bas n’ont pas que des vertus pour les emprunteurs immobiliers. Certains candidats à l’accession parfaitement solvables peuvent se retrouver exclus du crédit à cause du taux d’usure dont la formule de calcul n’est plus adaptée aux taux actuels.

Effet pervers

Un effet pervers en quelque sorte puisque le taux d’usure a, au contraire, été créé pour protéger les emprunteurs contre les abus et les taux trop élevés. « Or, depuis quelques années, ce taux d’usure ne cesse de diminuer et cela finit par produire l’effet inverse à savoir l’exclusion de certaines catégories d’emprunteurs, notamment les plus faibles revenus (ne bénéficiant pas des taux nominaux les plus bas), les personnes à risques (santé ou profession) et également les seniors, indépendamment de leur solvabilité », explique le courtier Meilleurtaux.

Définition du taux d’usure

Pour comprendre ce mécanisme, il faut rappeler que le taux d’usure est fixé chaque trimestre par la banque de France en ajoutant un tiers au taux effectif moyen pratiqué sur la période. Ce taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un prêt immobilier peut être accordé. Sont donc inclus dans ce taux maximum : le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et éventuels frais de dossier.

Depuis le 1er octobre, le taux d’usure est fixé à 2,83% pour les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans, à 2,85% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, à 3,08% pour les prêts de 20 ans et plus et à 3,25% pour les prêts relais.

Cas réels

Meilleurtaux déplore plusieurs exemples récents de financements refusés par les banques parce que le TAEG a dépassé le taux d’usure, en particulier des personnes à risque comme des seniors avec un taux d’assurance élevé. Des dossiers qui étaient souvent finançables un an auparavant.

C’est le cas pour ce couple de 60 ans contractant un prêt achat revente de 1 240 000 € au taux nominal de 1,85% sur 25 ans mais avec un TAEG de 3,12% avec l’assurance groupe, le mari ayant eu une surprime sur l’assurance en raison de problèmes cardiaques. Ce TAEG est donc supérieur au taux d’usure de 3,08%, même après un geste de la banque qui a réduit de 0,2% le taux nominal accordé.

Autre cas : un couple (Monsieur est pompier professionnel et madame gérante salariée d’un salon de coiffure) empruntant 445 000 euros sur 20 ans à 1,20%. Malgré un excellent profil financier et un bel apport, aucune banque traditionnelle n’a pu se positionner du fait du dépassement du taux d’usure lié aux primes d’assurances élevées (métier à risque de Monsieur). D’après Meilleurtaux, il aurait fallu 0,8% de taux nominal sur 20 ans pour compenser le coût de l’assurance…

Une formule à revoir

Dans le cas différent d’un regroupement de crédits (immobilier et consommation), les frais engendrés par le rachat d’un crédit hypothécaire peuvent là aussi faire dépasser le taux d’usure alors que le dossier est au départ parfaitement finançable et générateur d’économies. Autant d’exemples qui montrent qu’il faudrait revoir cette formule de calcul du taux d’usure. Meilleurtaux évoque aussi la solution de neutraliser certains postes du TAEG comme l’assurance ou les frais de dossier. Ces solutions passent en tout cas par une évolution du texte de loi.

Commentaires (1)
  • bob-watt
    bob-wattposté le 19.10.2018 à 10:07

    Les banques ont toujours fait du profit avec l'assurance, ce n'est pas d'aujourd'hui. Combien de dossiers d'indemnités par rapport aux cotisations ???? Elles font des milliards de profits malgré les taux bas, sans compter toutes les magouilles sur les marchés financiers.......

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