Le propriétaire d'un logement reste tenu d'une obligation de sécurité des locataires

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Même lorsque les occupants font preuve d’une grande imprudence...

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Une affaire dramatique vient de rappeler la responsabilité du propriétaire qui met son logement en location ou le confie à un professionnel en gestion locative, même lorsque les occupants font preuve d’une grande imprudence. Les faits remontent à 2020 lorsqu’une personne en état d'ivresse et sous emprise de cannabis a trouvé la mort en chutant du rebord d'une fenêtre d'un appartement situé au 5e étage d'un immeuble sur lequel elle s’était assise pour fumer une cigarette. Cette personne ne connaissait pas les lieux et cette fenêtre n’est pas faite pour s'asseoir. Elle était cependant facile d’accès car elle ne se trouvait qu’à à 42 cm du sol de l’appartement et ne comportait aucun garde-corps malgré l'étage élevé de l'appartement.

Arrêt de la Cour d'appel

La famille de la victime et leur assureur ont assigné le propriétaire de l'appartement devant les tribunaux (le propriétaire a ensuite appelé en garantie la société chargée de la gestion locative du logement et l'assureur de cette dernière) en réparation des préjudices subis mais ont été déboutés en première instance. La Cour d'appel a notamment considéré que la victime s'était montrée particulièrement imprudente, pour s'être assise sous l'emprise de l'alcool et de stupéfiants sur un rebord de fenêtre située au 5e étage et dépourvue de garde-corps, sans s'assurer qu'il n'y avait pas de risque de chute. La Cour d'appel en a déduit que l'imprudence est seule à l'origine du dommage.

L’imprudence n’est pas la cause exclusive

Les requérants ont alors décidé alors d'aller devant la Cour de cassation qui a cassé et annulé en avril dernier l'arrêt de la Cour d'appel. Après avoir constaté que la présence d'un garde-corps aurait nécessairement empêché la chute, la Cour de cassation a conclu que l'imprudence de la victime ne pouvait être la cause exclusive du dommage. L’affaire a été renvoyée devant la cour d'appel de Lyon et le propriétaire a été condamné à payer une somme globale de 3.000 euros.

Obligation de garde-corps

En conclusion, l’absence de garde-corps peut donc engager la responsabilité du propriétaire. Un dispositif de protection est en effet obligatoire pour une fenêtre située aux étages autres que le rez-de-chaussée qui ne s'ouvre pas sur un balcon ou une terrasse. Si sa partie basse se trouve à moins de 90 centimètres du sol, elle doit avoir une barre d'appui et un élément de protection d'un minimum d'1 mètre au-dessus du plancher. Un garde-corps est bien sûr obligatoire pour les balcons, terrasses et loggias aux étages autres que le rez-de-chaussée. Il doit avoir une hauteur minimale d’1 mètre ou de 80 cm lorsque qu’il a plus de 50 centimètres d'épaisseur.

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