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Passer d’une passoire thermique à un logement performant reste une équation technique et financière difficile !
Etendre l’éligibilité du dispositif fiscal pour l’investissement locatif dans l’ancien Denormandie à toutes les passoires thermiques : c’est un autre coup de pouce fiscal (voir également la proposition relative au doublement du déficit foncier) envisagé par les commissions du Sénat qui viennent de se pencher sur le projet de loi Climat et Résilience avant son examen en séance publique à partir du lundi 14 juin.
Risque de retrait du marché locatif
Un amendement de la sénatrice LR des Alpes-Maritimes, Dominique Estrosi Sassone, suggère ainsi d’étendre l’éligibilité du dispositif Denormandie aux biens dont l’étiquette énergie se situe à F et G, c’est-à-dire des passoires thermiques, sur tout le territoire dès lors que le propriétaire bailleur réalisera une rénovation qualifiée de « performante ». Attention cependant, cette définition de rénovation performante reste sujette à débat et une commission du Sénat propose désormais de la conditionner à l'atteinte de la classe A ou B, à l'exclusion de la classe C. Il s’agirait donc de rénovations globales très coûteuses à mettre en balance des économies d’impôt générées par le Denormandie (calquées sur celles du Pinel) et soumises ensuite à l’application de loyers modérés.
Dans l’idée, généraliser le dispositif Denormandie aux passoires thermiques permettrait donc d’apporter une aide fiscale incitant à les transformer en logements performants, le risque étant que certains propriétaires préfèrent sortir leur bien du marché locatif devant le coût des travaux, sachant que ces biens F et G seront de toute façon interdits à la location en l’état d’ici quelques années (d’ici 2028, voire plus tôt).
Notion de performance
A noter qu’un autre amendement du Sénat a d’ailleurs requalifié les logements de catégorie C à "moyennement performants" au sens de la classification du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) au lieu de "assez performants". Sur les 7 classes de performance allant de A à G, il n’y aurait donc plus que les classes A et B qui pourraient être qualifiées de réellement performantes. Or les niveaux A et B sont très exigeants puisqu’ils supposent à la fois une consommation maximum annuelle en énergie primaire de 110 KWh par m² et des émissions annuelles de gaz à effet de serre ne dépassant pas l’équivalent de 11 kg de CO2 par m². Il reste donc à voir si de telles exigences de rénovation en partant de passoires thermiques seront réalistes, à la fois sur le plan technique et financier.
Double étiquette
On rappellera au passage que parmi les principales évolutions du DPE à partir de juillet prochain, le nouveau diagnostic intègrera les enjeux climatiques dans son étiquetage : le calcul des niveaux de performance énergétique ne dépendra plus uniquement de la consommation d’énergie primaire du logement et donc de son isolation mais aussi des émissions de gaz à effet de serre avec une composante climatique calculée par rapport aux types d’énergie utilisés (gaz, électricité, bois, fioul…).
