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Ce mécanisme permettrait aux propriétaires d’y gagner en louant moins cher.
Sous réserve de son adoption par la loi de finances 2022, le nouveau dispositif "Louer abordable" présenté cette semaine par la ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, propose une réduction d’impôt uniforme et une fixation des plafonds de loyers sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale et traduite par voie réglementaire.
Concrètement, le propriétaire s’engage à louer un bien non meublé avec un loyer plafonné, à un locataire sous plafond de ressources, pour une durée de 6 ou 9 ans. Les modalités de location sont fixées par une convention d’engagement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et le dispositif fonctionne soit en location directe, soit en intermédiation locative (par exemple en passant par une agence immobilière à vocation sociale).
| L'Argent&Vous d'après le ministère chargé du Logement | |||
|---|---|---|---|
| Décote de loyer | Taux de réduction d'impôt | Taux de réduction d'impôt avec intermédiation locative | |
| Segment intermédiaire | -15% | 15% | 20% |
| Segment social | -30% | 35% | 40% |
| Segment très social | -45% | Uniquement en intermédiation locative | 65% |
Pour bien comprendre le fonctionnement, rien de mieux qu’un exemple détaillé. Dans le cas d’un appartement loué 1.000 € par mois pour lequel son propriétaire supporte 150 € par mois de charges déductibles, son revenu foncier de 850 € est soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations CRDS à 17,2%. Dans la tranche marginale d’imposition à 30%, il ne lui reste que 448,8 € (850 € - 255 € -146,2 €). En acceptant une décote de loyer de 15% (-150 €) en conventionnement à loyer intermédiaire, son revenu imposable passe à 700 € après déduction des mêmes charges de 150 €. En restant dans la tranche à 30%, son impôt est ramené à 210 € et la CRDS à 120,4 €. Grâce à la réduction d’impôt de 15% du loyer brut (127,5 €), son revenu net sera de 497,1 €, soit un gain d’environ 50 € par mois par rapport à une location à prix de marché.
En conventionnant à loyer social (-30%), le propriétaire touchera 535 € net par mois grâce à la réduction d’impôt de 35% du loyer brut (245 €), ce qui correspond à 1.040 € en plus sur un an. Le dispositif est encore plus avantageux en passant par l’intermédiation locative : en cas d’IML très social de loyer (-45%), le propriétaire touchera presque 570 € par mois, soit 1.440 € en plus sur un an. Ce mécanisme permettrait donc aux propriétaires d’y gagner en louant moins cher.
A partir de 2022
Conformément à un amendement au projet de loi de finances pour 2022 adopté en première lecture, les évolutions de ce dispositif entreraient en vigueur à compter du 1er janvier 2022, permettant au passage de le proroger jusqu’au 31 décembre 2024. En plus de développer l’offre de logements à loyer abordable dans le parc existant, l’objectif de ces nouvelles modalités est d’inciter des propriétaires à remettre sur le marché des logements vacants.
Dans sa forme actuelle, le dispositif bénéficie davantage aux contribuables les plus aisés, dans la mesure où il procure, pour un effort identique sur les loyers perçus, un avantage financier proportionnel au taux marginal d’imposition. Il est également reproché des modalités de détermination des loyers trop larges (en fonction du zonage A, A bis, B1, B2, C) et pas assez corrélées aux prix du marché, rendant le dispositif peu incitatif et peu utilisé dans les zones tendues qui concentrent les besoins en logement.
Autre obstacle : lorsque la convention expire et que le logement n’est plus mobilisé à des fins sociales, le propriétaire bailleur, dont le logement est situé en zone de tension locative, ne peut réévaluer directement son loyer au niveau des loyers du marché. Cette impossibilité de réévaluer le loyer devrait donc être levée car elle constitue un véritable frein pour les propriétaires bailleurs qui souhaiteraient s’engager dans ce dispositif.
