L’attractivité résidentielle des villes moyennes se confirme

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Les volumes de transaction et les prix augmentent dans la plupart des villes concernées par le programme Action Cœur de Ville.

Boursier.com

Perpignan, Narbonne, Pau, Valence, Avignon, Draguignan, Limoges, Niort, Troyes, Roanne, Cherbourg, Saint-Brieuc, Lisieux, Valenciennes ou Belfort sont des exemples de villes moyennes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville (222 villes au total) qui ont connu une forte augmentation de leurs volumes de transactions immobilières entre 2018 et 2021 d’après la troisième édition du baromètre de l’immobilier des villes moyennes réalisé par le Conseil supérieur du notariat et l’agence nationale de la cohésion des territoires.

A proximité de la région parisienne, des villes comme Vernon, Chartres, Senlis ou Compiègne se démarquent. A l'inverse, à l'Est, certaines villes comme Haguenau, Colmar ou Guebwiller connaissent encore une désaffection qui se traduit par une forte baisse des ventes.

Un marché d'utilisateurs

Globalement, l’attractivité des villes moyennes concernées par le programme Action Cœur de Ville s’est confirmée en 2021 avec une progression des ventes de 20% dans les agglomérations contre 14,5% au niveau national sur la même période. Dans les villes-centres bénéficiaires du programme, les ventes ont connu une hausse de 17% entre 2018 et 2021.

« Il s’agit avant tout d’un marché d’utilisateurs qui offre aux ménages la possibilité d’accéder à des biens de qualité, de superficie plus importante et à des prix plus accessibles que dans les grandes villes. Le dynamisme du marché de l’immobilier dans ces agglomérations confirme donc une volonté de plus en plus soutenue d’habiter, de travailler et de d’évoluer dans des villes à taille humaine offrant un cadre de vie agréable et une offre de logements accessibles », détaillent les auteurs de cette étude.

Hausse des prix

Cette étude montre que la hausse du volume des ventes s’accompagne d’une progression du prix de l’immobilier dans 137 villes sur 200 étudiées. Des prix qui restent encore très attractifs par rapport à ceux des métropoles puisque le prix médian du m² pour les appartements situés dans les territoires du programme Action Cœur de Ville est passé de 1.353 €/m² en moyenne en 2018 à 1.557 €/m² en 2021, soit une hausse de 15%, dont +7,5% rien qu’en 2021.

Derrières ces médianes, il y a bien sûr de très grandes disparités avec des villes comme Bayonne, Vallauris, Rochefort, Compiègne, Bourgoin-Jallieu davantage situées entre 3.000 et 4.000 € le m² car elles sont influencées par une situation géographique particulière : proche d’une grande métropole ou en bordure littorale.

L'enjeu de la rénovation

En soutenant l’attractivité résidentielle et économique des villes moyennes, le programme Action Cœur de Ville a favorisé les aspirations des acquéreurs pour qui la crise sanitaire a rendu prioritaire la recherche de logements plus spacieux avec un cadre de vie agréable. Pour autant, le marché immobilier des villes moyennes est encore souvent porté par la périphérie qui attire pour son offre de maisons avec jardin.

L’impact de la rénovation de l’habitat ancien en centre-ville est encore difficile à mesurer, notamment en ce qui concerne le dispositif fiscal Denormandie. Il faudra aussi analyser à l’avenir l’impact de la hausse du coût de la rénovation (inflation des matériaux et pénuries de certains matériaux) alors que beaucoup de ces logements Action Cœur de Ville souffrent de mauvais bilans énergétiques.

a retenir

L’objectif prioritaire du programme Action Cœur de Ville est de faire revenir habitants, commerces, services et activités en centre-ville des villes moyennes. Ce programme sera prolongé sur la période 2023-2026.

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