L’allongement des durées d’emprunt semble arriver à son terme

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Le Haut conseil de stabilité financière recommande aux banques de limiter les durées de crédit excédant 25 ans et de revoir leur tarification du crédit immobilier...

Reuters

Beaucoup de bruit pour pas grand-chose ? On pourrait être tenté de le dire à la lecture des dernières recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) concernant les pratiques des banques pour accorder les crédits immobiliers en France.

Plusieurs recommandations

Tout en reconnaissant les vertus du modèle de financement du logement prévalant en France (crédits à taux fixe pour des maturités raisonnables octroyés sur la base d’une analyse de la capacité de remboursement des ménages emprunteurs), le HCSF recommande aux banques de limiter le taux d’effort à 33% du revenu net de l’emprunteur sur une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans. Le HCSF admet cependant que jusqu’à 15% de la production de crédits pourrait s’écarter du strict respect de ces critères, dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un endettement inférieur à 7 années de revenus.

Tout d’abord, il ne s’agit que de recommandations et les banques n’ont jamais attendu ce type de discours pour se montrer vigilantes. Cela fait d’ailleurs plusieurs mois que les courtiers observent un certain resserrement des conditions d’octroi de crédit avec notamment moins de souplesse sur l’apport personnel exigé.

La règle des 33%

Concernant la règle du taux d’endettement de 33%, elle est déjà respectée, avec des marges qui s’appliquent en fonction des revenus de l’emprunteur. Il est en effet possible, sans augmenter les risques, de dépasser ce seuil pour des hauts revenus et au contraire de le diminuer en fonction du reste à vivre qui correspond au montant nécessaire pour faire face à toutes les dépenses courantes autres que la mensualité de remboursement de l’emprunt. Les banques exigent en effet un minimum de reste à vivre en fonction de la situation familiale et, comme le rappelle le courtier Vousfinancer, en cas de montant insuffisant, les banques peuvent refuser un prêt même avec un taux d’endettement inférieur à 33%. Ce montant minimum est d’ailleurs variable en fonction des établissements bancaires : entre 600 et 750 € par exemple pour une personne seule et 1.000 à 1.300 € pour un couple, majoré de 150 à 250 € par personne à charge.

Les limites de l’allongement des durées d’emprunt

Au sujet d’une limitation de la durée d’emprunt à 25 ans, cela pourrait poser un problème puisqu’aujourd’hui une part importante des primo-accédants se financent entre 25 et 30 ans. D’après l’observatoire Crédit Logement/CSA, près de 40% des crédits à l’accession sont mêmes accordés aujourd’hui sur des durées de 25 à 30 ans même si une lente diminution de la part des prêts les plus longs est désormais constatée.

Quel risque ?

Là aussi, il convient de na pas être alarmiste : les banques sont déjà vigilantes sur le profil des emprunteurs financés sur plus de 25 ans et la faiblesse des taux limite le risque. « Allonger la durée des prêts est aujourd’hui moins risqué qu’auparavant, car à ce niveau de taux, l’amortissement du crédit est beaucoup plus rapide. Même sur 25 ans, les mensualités du crédit sont composées à 70 % de capital dès les premières années… Et on sait bien que la duration moyenne d’un crédit, c’est-à-dire la durée durant laquelle il est effectivement conservé avant d’être remboursé, est de 9 ans. L’allongement de la durée du prêt permet donc surtout de rembourser une mensualité moins élevée et donc d’avoir un endettement plus faible ! », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

La fin de la baisse des taux ?

Le Haut Conseil a également souhaité attirer l’attention des établissements de crédit sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat. Mais les banques ne semblent pas avoir attendu qu’on se préoccupe de leurs marges puisqu’elles ont déjà commencé à relever progressivement leurs taux en fonction des profils d’emprunteurs… Le courtier Cafpi milite d’ailleurs pour une légère augmentation des taux, de à 0,15 à 0,20 point en moyenne, afin de remettre les banques en sécurité en permettant d’anticiper les nouvelles contraintes imposées par les futures normes Bâle 4.

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