La véritable remontée des taux immobiliers pourrait frapper à partir de 2016

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Si les taux d’emprunts immobiliers devraient encore rester très attractifs d’ici la fin de l’année, la trajectoire haussière risque de se faire sentir à partir de 2016 avec des conséquences certainement néfastes sur les transactions immobilières.

Reuters

Depuis le mois de mai et les premières remontées des taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers, les barèmes des courtiers sont scrutés de près. Jusqu’à présent, ces hausses ont été légères et très ciblées. Elles n’affectent pas encore les meilleurs profils et touchent en premier lieu les ménages aux revenus modestes ou les primo-accédants avec peu d’apport personnel. En plus de cette sélectivité accrue, certains courtiers constatent aussi un certain durcissement des conditions d'accord des banques qui réclament davantage d’apport ou se montrent plus vigilantes sur la durée d’emprunt.

Un été calme

A court terme, les pronostics d’évolution des taux sont assez partagés, certains courtiers pensent que l’été sera calme, d’autres s’attendent quand même à des hausses assez significatives. Mais pour l’instant, il s’agit surtout d’un changement de politique commerciale des banques qui ont vu les demandes de financement affluer depuis le printemps (c’est pourquoi les délais de réponse connaissent actuellement beaucoup de retard) et qui peuvent donc se permettre de relever progressivement leurs barèmes.

Une rentrée plus agitée

A partir de la rentrée et de l’année prochaine, les banques pourraient par contre modifier leur perception des conditions de refinancement et reconsidérer leurs marges. Tout dépendra bien sûr d’ici là de l’évolution des taux obligataires (OAT 10 ans) dont la volatilité risque de rester associée aux négociations sur la dette grecque. Ces taux obligataires restent quand même historiquement bas grâce au programme de rachat de dettes publiques de la Banque Centrale Européenne. A ce jour, la BCE a racheté un peu moins de 200 milliards d’euros de dette publique des pays de la zone Euro, ce qui ne représente même pas 20% du montant alloué à ce programme jusqu’en septembre 2016. C’est donc à l’approche de cette échéance et en fonction d’une reprise de l’inflation (un des buts de ce programme) qu’une véritable hausse durable des taux pourrait prendre naissance.

1% de hausse en 2 ans ?

Le courtier CAFPI s’est d’ailleurs risqué à établir des prévisions de taux immobiliers. De moins de 2% actuellement pour les meilleurs profils d’emprunteurs sur 20 ans, CAFPI pense que ces excellents dossiers se verront proposer 2,2% d’ici un an (soit environ 2,7% pour un profil moyen) et 2,8% en juin 2017 (autour de 3,3% pour un taux moyen). Ce scénario comprend une remontée de l’OAT 10 ans, de 1,2% aujourd’hui à 1,5% en septembre 2016 et 1,8% en juin 2017. La trajectoire de hausses serait donc très progressive mais avec quand même une remontée de l’ordre de 1% en deux ans.

Pouvoir d’achat menacé

Même après 1% de hausse, les taux ne feraient que revenir à leur niveau du début 2014 (le taux moyen était de 3,3% sur 20 ans en mars 2014). Pour  une mensualité de remboursement de 1 000 €, cela correspondrait quand même à une capacité d’endettement moindre de 17 500 €. Or, pour compenser cette perte de pouvoir d’achat d’immobilier, il faudrait une baisse des prix de presque 9%. Sans ajustement suffisant des prix, le marché immobilier pourrait donc connaître à nouveau des jours difficiles en 2017…

Commentaires (9)
  • jeanlf
    jeanlfposté le 03.07.2015 à 13:38

    Il faut aussi rappeler qu'il y a en France actuellement 1 acheteur pour 2 vendeurs. Le concept de prix du marché n'existe même plus. Seuls les plus désespérés réussissent à vendre.

    Et ce ratio va s'empirer pour 20ans avec le papy-boom.

    Aussi remarquez que les prix continuent de baisser fortement (les volumes aussi), et ce MALGRé la baisse historique des taux. Imaginez donc la chute phénoménale des prix si les taux cessait de descendre (voir s'ils remontaient).

    Je le répète: l'immobilier (même l'ancien) n'est plus un investissement. C'est à fuir au galop.

  • Utilisateur28679
    Utilisateur28679posté le 03.07.2015 à 15:45

    Je suis d'accord avec vous. Tous les indicateurs annoncent une chute des prix, ne reste plus que les taux d'intéré qui ont maintenu les prix encore trop élevé, si ces derniers se mettent à remonter, aie aie pour les vendeurs et youpi pour les acheteurs.

    Mais le lobby immo est puissant et c'est pour cela qu'il ne faut pas cesser de dire et répéter haut et fort de fuir ce marché.
    Venez en discuter sur Third.fr

  • jeanlf
    jeanlfposté le 03.07.2015 à 16:37

    Merci de l'invitation, Vincent.

  • jeanlf
    jeanlfposté le 03.07.2015 à 21:36

    Même si les taux se maintiennent, les prix descendront.

    Il faudrait que les taux chutent à zéro (voir qu'ils deviennent négatifs) pour pouvoir contrer cette baisse des prix.

  • jeanlf
    jeanlfposté le 03.07.2015 à 13:37

    Frigitt a déjà démontré que les prix français étaient sur-évalués de 65% à cause de l'explosion des crédits des années 2000.
    Le conseil de Bâle compte bien mettre fin à ces crédits irresponsables, afin d'éviter un copié-collé de la crise des sub-primes aux états unis. Imaginiez: deux fois moins de crédits, et surtout: des crédits 2 fois moins importants. L'immobilier retournera à son niveau de l'an 2000 (voir encore moins cher si on prend en compte la montée du chômage et des emplois précaires).

    L'immobilier n'est plus un investissement. C'est à fuir au galop.

  • mougmi
    mougmiposté le 03.07.2015 à 16:11

    en attendant friggit c'est bien planté depuis le temps qu'il annoncait la baisse de l'immo, tu aurait eu le temps déjà de rembourser un crédit et être propriétaire :)
    revenir au niveau de 2000 déflaté de l'inflation équivaudrait à une baisse de 75% de l'immobilier et donc une ruine du pays et la plus grave crise que n'ai jamais connu la france donc pas sur que ca arrive...
    l'immobilier est fait de micro marché a la campagne tu as 5 vendeurs pour un acheteur , dans les centre ville des grandes villes c'est 5 acheteur ou 20 acheteurs pour un vendeur. Tu vas juste avoir un marché à 2 vitesse

  • jeanlf
    jeanlfposté le 03.07.2015 à 21:14

    Frigitt ne s'est pas planté. Il annonce que les prix Français sont sur-évalués et qu'ils ne se sont gonflés que grâce aux crédits faciles et qu'ils ne se sont (presque) maintenus que grâce à la chute constante des taux (et même là, ils ne se sont pas maintenus).
    Mais c'est vrai que si j'avais acheté en 1999, 2000 ou 2001, je m'y retrouverais à peu près. Contrairement à ceux qui ont acheté au plus haut de la bulle.

  • jeanlf
    jeanlfposté le 03.07.2015 à 21:25

    La méthode de l'autruche... "no comment". (Américains n'ont pas cru à la crise des subprimes... et les grecs? les ukrainiens? la chypre?... les exemples sont légion).

    Elle est déjà en marche cette crise, que vous y croyez ou pas.

    Vos chiffres de ratios entre nombre de vendeurs et nombre d'acheteurs sont fantaisistes. En France en 2015,
    # il y a 1 vendeur pour 1 acheteur dans les "meileures" villes (paris et bordeaux)
    # Il y 3 vendeurs pour 1 acheteur ailleurs.

  • jeanlf
    jeanlfposté le 03.07.2015 à 21:31

    Il y a donc bien un marché à 2 vitesses:

    (#1) un marché qui chute très rapidement car il y a moins de 1 acheteurs pour 2 ou 3 vendeurs.
    (#2) un marché qui chute moins rapidement, car il a 1 acheteurs pour 1 vendeur.

    Il faut 2 fois plus d'acheteurs pour que les prix ce maintiennent.
    Il faut 3 fois plus d'acheteurs pour que les prix montent.
    Sous 2 acheteurs par vendeur, les prix décroissent.