La qualité intérieure des appartements devrait conditionner l’avantage fiscal du Pinel à partir de 2023

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Un nouveau référentiel devrait notamment prendre en compte une surface minimale par typologie d'appartement.

Capelli

Le ministère en charge du Logement vient de dévoiler son nouveau référentiel sur la qualité intérieure des logements neufs. Cette initiative s’appuie sur une étude commandée à des architectes et urbanistes et sur des concertations avec tous les acteurs du secteur de la construction. Elle vise à améliorer la qualité d’usage des logements construits pour mieux répondre aux besoins de leurs occupants et retrouver le désir d’habiter en ville. Car derrière tout cela apparaît aussi l’enjeu de favoriser la densification de l’habitat en ville pour limiter l’artificialisation des sols et mieux encadrer le développement de la maison individuelle.

L’État entend en effet accompagner la concrétisation de la démarche sur deux plans. La ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, souhaite d’une part que ce référentiel conduise à mieux éclairer les acquéreurs et les locataires dans leur choix de logement. Par ailleurs, certains critères du référentiel ont vocation à être utilisés pour le paramétrage de l’avantage fiscal Pinel à compter de 2023. Les critères retenus pour le Pinel seront dévoilés mi-octobre.

Surface minimale par typologie d'appartement

Face au constat d’une baisse de la surface moyenne des logements neufs, le référentiel proposé distingue un critère essentiel, celui d’une surface minimale par typologie d'appartement, gage d’un meilleur confort et de plus de polyvalence dans le temps. D’autres critères constituent des recommandations telles que l’accès à un espace extérieur et le caractère traversant du logement par exemple. Ce référentiel tient aussi compte de la dimension locale des résidences.

Modularité

Cette étude reconnaît que les logements neufs proposés pour l’investissement locatif sont trop standardisés : ils sont souvent trop exigus, parfois dotés d’une seule orientation, avec peu de potentiel de modularité ou de transformation. « Or, pour revenir sur les enseignements des confinements de 2020, il sera toujours plus facile d’aménager une alcôve pour travailler dans un séjour digne de ce nom, tout comme il est plus aisé de séparer une cuisine quand elle n’est pas reléguée en second jour », peut-on notamment lire dans le rapport.

Quelle conséquence sur les prix ?

Il reste bien sûr à trouver le bon équilibre pour imposer à l’avenir de nouvelles règles aux promoteurs et surtout ne pas trop faire augmenter le prix de logements neufs déjà de plus en plus chers... La plupart des acteurs de la promotion rencontrés reconnaissent qu’actuellement en France on observe une tendance au logement compact, piloté par le bilan investisseur bien que la volonté partagée par beaucoup soit celle de produire des logements plus spacieux. De l’avis des acteurs interrogés, la condition pour y parvenir est que la règle soit la même pour tous. Enfin, une des possibilités de l’augmentation de surface des logements neufs à coût constant serait une baisse du prix du foncier, une piste souvent évoquée mais difficile à exploiter.

L’avenir du Pinel

Pour revenir au Pinel, ce référentiel ouvre donc la voie à une poursuite du dispositif (après 2024) qui ne fait guère de doute tant la construction neuve de logements collectifs en France reste dépendante d’une carotte fiscale. Tout cela devra toutefois être affiné par les débats des projets de lois de finances des prochaines années. Le gouvernement envisage actuellement une poursuite du Pinel avec des paramètres inchangés en 2022, avant de diminuer le taux de réduction d’impôt à partir de 2023, sauf pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont des normes environnementales exemplaires.

Pour les logements neufs achetés en 2023, la réduction d’impôt pourrait ainsi diminuer à 10,5% pour un engagement de location de 6 ans contre 12% actuellement et à 15% pour un engagement de location de 9 ans (18% actuellement). Sur 12 ans, on passerait de 21% à seulement 17,5%. Pour les logements neufs achetés en 2024, la réduction d’impôt tomberait à 9% pour un engagement de location de 6 ans, à 12% pour un engagement de location de 9 ans et à 14% sur 12 ans.

Ce qui est nouveau c'est qu' à partir de 2023, le nouveau référentiel sur la qualité intérieure des logements entrerait aussi en jeu pour conditionner le maintien du Pinel avec des taux pleins de réduction d’impôt.

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