La légère remontée des seuils de l’usure ne permettra pas d'éviter les blocages cet été

Les nouveaux barèmes des seuils de l’usure applicables au troisième trimestre 2022 et donc à partir de ce vendredi 1er juillet ont été publiés au journal officiel. Comme attendu, ils ne sont qu’en légère hausse par rapport aux taux en vigueur depuis le début de l’année avec notamment une remontée de 17 points de base pour la durée de financement supérieure à 20 ans (de 2,40% à 2,57%) qui pose actuellement problème avec de plus en plus de refus de financements liés au dépassement de ces seuils de l’usure.

Nouveaux barèmes

• A compter du 1er juillet, le taux d’usure passera de 2,51% à 2,60% pour les prêts à moins de 10 ans.
• Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, le seuil de l’usure évolue de 2,43% à 2,60%.
• Pour les prêts à plus de 20 ans, c’est-à-dire les durées qui sont le plus souvent concernées par des refus de prêts immobiliers liés au taux d’usure, le seuil remonte de 2,40% à 2,57%.

Forte remontée des taux nominaux

Ces seuils de l’usure restent à des niveaux historiquement bas sachant qu’ils correspondent au taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-dessus duquel il est interdit d’accorder un prêt immobilier. Sont inclus dans ce taux maximum : le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et éventuels frais de dossier. Or, les taux nominaux proposés par les banques remontent fortement depuis le début de l’année (environ 60 points de base) et vont certainement continuer à augmenter dans les prochains mois. De plus en plus d’emprunteurs risquent donc de se voir refuser leur financement.

De plus en plus de dossiers rejetés

D’après le Président du courtier Cafpi, Olivier Lendrevie, depuis le début du mois de mai, 1 dossier sur 5 est désormais rejeté pour cause de dépassement du taux d’usure et le phénomène touche désormais des clients parfaitement solvables.

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« Les taux d’usure sont actuellement totalement décorrélés de la réalité du marché. Pour preuve, sur 20 ans et plus, les durées de crédit les plus répandues, le taux d’usure n’est remonté que de 16 points de base depuis la fin de l’année dernière, passant de 2,41% au quatrième trimestre 2021 à 2,57% à compter du 1er juillet. Dans le même temps, les taux de crédit ont augmenté de 60 points de base, voire 80 points de base pour certains profils qui se voient proposer des taux nominaux largement supérieurs à 2%. On comprend donc bien que de nombreux emprunteurs soient de fait exclus du crédit », analyse Sandrine Allonier, directrice des études du courtier en prêts immobiliers Vousfinancer.

Pour bien comprendre la situation, il suffit d’observer les premières grilles de taux d’emprunt des banques pour le mois de juillet. D'après nos informations, une grande banque nationale vient par exemple d’envoyer des barèmes en hausse de 40 points de base pour les moins bons profils d’emprunteurs avec des taux nominaux qui dépassent désormais largement 2% sur 20 ans. Or même avec un taux de 1,80% sur 20 ans, une assurance à 0,35%, 1.000 € de frais de dossier et 2.630 € de garantie Crédit Logement, on atteint déjà un TAEG de 2,64%, supérieur au nouveau seuil de l’usure de 2,57%. Impossible donc de financer ce projet dans ces conditions à moins de trouver une assurance moins chère.

Le poids de l’assurance emprunteur

Certaines catégories d’emprunteurs restent en effet davantage pénalisées par le taux d’usure, notamment les plus risqués en termes de santé (séniors, risques aggravés) dont le taux dépasse fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance dans le TAEG. Les emprunteurs modestes peuvent également être impactés en raison des écarts de taux pratiqués par les banques selon les revenus et l’apport.