La hausse du marché immobilier continue à alimenter les caisses des collectivités locales

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En retenant une progression de 3% du volume de transactions et une hausse des prix moyenne de 2%, on peut estimer que les recettes des collectivités locales vont encore augmenter d’au moins 5% cette année...

Reuters

Après une rentrée très dynamique dans l’immobilier ancien, les professionnels sont de plus en plus nombreux à penser que 2018 pourrait finalement battre le nombre de transactions déjà exceptionnellement élevé de l’an dernier. CAFPI, leader français du courtage en prêts immobiliers, vient en effet d’estimer que les 960 000 transactions de logements anciens enregistrées en 2017 sur le territoire national devraient être dépassées et évoque la barre de 1 million qui pourrait même être approchée cette année. Le réseau d’agences immobilières Century 21 envisage lui aussi un nouveau record de transactions en France cette année.

Qui dit année exceptionnelle pour le marché immobilier ancien, dit aussi année faste pour les finances des départements qui encaissent la majeure partie des droits de mutation payés à chaque transaction. D’autant que les prix ont globalement continué à s’apprécier cette année, en particulier dans les grandes agglomérations qui concentrent la plus grande partie des transactions.

4,5% du montant de la transaction

Lors d’une transaction, l’acquéreur paie ce que l’on appelle abusivement les « frais de notaire », qui représentent de 7,5% à 8% du prix. Mais les émoluments du notaire ne représentent qu’une petite partie de ces frais (environ 1% du prix de vente). L’essentiel est constitué de taxes (les droits de mutation à titre onéreux ou DMTO). Et c’est le département qui en capte la majeure partie (près de 80%), le reste étant encaissé par les communes avec un taux de 1,2% du prix de vente.

Ceci est d’autant plus vrai qu’en 2014 les départements ont été autorisés à relever leur ponction de 3,8% à 4,5% du prix de vente. Sans surprise, rares sont les collectivités qui ont décidé de rester au taux de 3,8%. A ce jour, seuls 4 départements ont conservé le taux de 3,8% : l'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte.

14 milliards en 2017

Le dernier rapport de l’Observatoire des finances et de la gestion publique locale donne une idée de l’évolution des recettes. En 2017, les DMTO avaient déjà progressé de près de 16% à un peu plus de 14 milliards d’euros, dont plus de 11 milliards pour les départements et 2,6 milliards pour les communes.

Entre 2013 et 2016, les DMTO encaissés par les départements étaient déjà passés de 7,16 milliards à 9,55 milliards d’euros, soit une hausse de 33,4%. Ces recettes supplémentaires ont permis de compenser en grande partie la baisse des dotations de l’Etat.

Et cette année ?

Avec l’hypothèse d’une légère progression des volumes de transaction et des prix de l’immobilier, la progression des DMTO est appelée à se poursuivre cette année. Le spécialiste de l’estimation des prix, MeilleursAgents.com, table par exemple sur une hausse moyenne d’environ 1% en 2018. A l’issue du troisième trimestre 2018, le réseau d’agences Century 21 évaluait +2,6% la progression des prix au niveau national (sur un an).

En retenant une progression de 3% du volume de transactions et une hausse des prix moyenne de 2%, on peut estimer que les recettes des collectivités locales vont encore augmenter d’au moins 5% cette année (environ 700 millions d’euros supplémentaires pour les départements et les communes) alors que le montant total des ventes immobilières de 2018 devrait approcher 250 milliards d’euros. D’autant que la hausse des prix est beaucoup plus forte que la moyenne nationale dans certaines agglomérations très dynamiques en transactions comme Paris ou Lyon.

Une manne très inégalement répartie

Pour autant, cette manne se répartit très inégalement entre les départements. Les 10 départements les moins actifs en termes de ventes immobilières ne représentent que 1% du montant total des transactions en France. A l’inverse, les 10 départements les plus actifs cumulent plus de 40% du total avec une écrasante domination de Paris (à la fois ville et département) qui représentait l’an dernier à elle seule plus de 25 milliards d’euros de transactions et plus de 1 milliard de droits de mutations. Paris bénéficie surtout de la cherté de ses prix qui dépassent de 2 à 6 fois ceux des autres régions.

Parmi les départements qui bénéficient le plus de cette manne, on retrouve aussi les zones les plus dynamiques où les prix ont fortement progressé ces dernière années (Hauts-de-Seine, Rhône, Gironde) et aussi les Sud-Est où les transactions du bord de mer assurent un fonds de roulement toujours conséquent (Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Var). En Lozère, dans la Creuse ou dans le Cantal, même si la comparaison reste anecdotique, les droits de mutation qui reviennent à ces département sont jusqu’à 200 fois moins importants qu’à Paris.

Départements les plus actifs en 2017
L'Argent&Vous d'après les chiffres de la FNAIM
DépartementMontant des ventesPart départementale des droits de mutation
Paris25,26 milliards d'euros1,14 milliard d'euros
Hauts-de-Seine13,03 milliards d'euros586 millions d'euros
Alpes-Maritimes8,48 milliards d'euros382 millions d'euros
Bouches-du-Rhône8,02 milliards d'euros361 millions d'euros
Gironde7,93 milliards d'euros357 millions d'euros
Rhône7,87 milliards d'euros354 millions d'euros
Yvelines7,44 milliards d'euros335 millions d'euros
Var7 milliards d'euros315 millions d'euros
Commentaires (1)
  • Yuan Cao
    Yuan Caoposté le 18.11.2018 à 12:06

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