Evolution du rôle des conseils syndicaux, changement de syndic, ces évolutions concernent 9 millions de foyers français habitant dans des logements en copropriété. Le texte est cependant décevant concernant la rénovation des immeubles.
L’ordonnance portant la réforme du droit de la copropriété des immeubles vient d’être publiée au journal officiel. Prévue par la loi ELAN, cette grande réforme de la copropriété attendue depuis longue date s’attache à dépoussiérer un cadre juridique qui n’avait que très peu évolué depuis 1965.
A partir de juin 2020
La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) et l'UNIS, premier syndicat professionnel des syndics de copropriété, se satisfont partiellement de ces mesures qui devraient entrer en vigueur à compter du 1er juin 2020. Les deux organisations professionnelles avaient en effet été associées aux débats dès le départ, notamment au sein du CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière) organisme représentatif de la profession immobilière qui est consulté pour toute évolution du cadre législatif.
Déception pour la rénovation des immeubles
Cette grande réforme de la copropriété concerne plusieurs enjeux pour les 9 millions de foyers français habitant dans des logements en copropriété : la réduction des contentieux et de l'immobilisme de l'entretien de leur résidence ou l’évolution du rôle des conseils syndicaux. Un volet important concernant l’entretien et la rénovation des immeubles a cependant disparu du texte final. La FNAIM regrette en effet la disparition de la mise en place obligatoire d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans, pourtant approuvée à l'unanimité par l'ensemble des acteurs de la profession et des associations de consommateurs.
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« Le plan pluriannuel de travaux que nous appelions de nos vœux, aurait permis une plus grande anticipation pour les copropriétaires, notamment grâce à l’obligation d’abonder les fonds travaux à hauteur de 2,5% minimum du PPT. Concrètement, cette mesure aurait permis de mieux prévenir la dégradation des immeubles et d’éviter des drames comme ceux de la rue d’Aubagne à Marseille », souligne le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion.
Conseil syndical
Le projet de création d’un conseil d’administration dans les grandes copropriétés pour remplacer le conseil syndical, organe d'assistance et de contrôle du syndic chargé de la gestion de la copropriété, a d’ailleurs été abandonné. Le conseil syndical va finalement disposer de pouvoirs étendus, par délégation et sous le contrôle de l’assemblée générale qui reste souveraine.
Petites ou grandes copropriétés
La FNAIM se félicite du maintien d’un régime unique de gestion de la copropriété, qui garantit une égalité des copropriétaires face au droit, quelle que soit la taille de la copropriété, même si les petites résidences bénéficient d’aménagements particuliers. « Le risque était de créer un régime de copropriété à deux vitesses, qui aurait pu engendrer une rupture en matière de services proposés aux copropriétés de 5 lots au plus (ou bien 15.000€ de budget pendant 3 années consécutives) en les faisant sortir de la gestion professionnelle », estime Jean-Marc Torrollion.
Mise en concurrence du syndic
La mise en concurrence obligatoire du syndic tous les 3 ans a été aménagée et la FNAIM indique avoir obtenu que cette mise en concurrence soit sous la responsabilité unique du conseil syndical et que le non-respect du processus par le conseil syndical n’ait aucune incidence sur la validité du contrat. D’après le texte, lorsque la résiliation intervient à l'initiative du conseil syndical, celui-ci devra notifier au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L'assemblée générale se prononcera alors sur la question de cette résiliation et fixera le cas échéant sa date de prise d'effet, qui ne pourra intervenir au plus tôt qu'un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Changement de syndic
Dans le cas où, au cours de cette même assemblée, le syndicat désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet de son contrat, ce qui clarifie la transition entre syndics sortant et entrant. Ce dispositif permet ainsi d'encadrer et de sécuriser les modalités de succession entre syndics afin d'assurer la continuité de la gestion administrative et financière du syndicat pendant cette période transitoire. Il ne sera plus possible au syndic sortant de quitter l'assemblée générale dès le vote de la résiliation de son contrat, compromettant ainsi la poursuite de l'assemblée. Ce dernier sera au contraire tenu de poursuivre sa mission, notamment en notifiant les procès-verbaux d'assemblée générale aux copropriétaires et en engageant le processus de transmission des archives à son successeur. « C'est un point important, car le changement de syndic est un moment crucial dans la vie de l'immeuble, le transfert doit s'opérer rapidement et de manière fluide », indique le président de l'UNIS, Christophe Tanay.
Meilleure fluidité dans la gestion
La FNAIM liste aussi des dispositions qui vont permettre de faire primer la gestion collective sur les intérêts particuliers et assurer un fonctionnement plus fluide et plus efficace de la copropriété avec par exemple :
- L’interdiction à la copropriété de faire obstacle à des travaux de mise aux normes handicapées sur les parties communes.
- La facilitation du vote par correspondance.
- La portabilité des documents dématérialisés lors de changement de syndic.
- L’obligation pour toutes les copropriétés gérées par un syndic professionnel d’ouverture d’un compte bancaire séparé.
- La mise en place de mesures facilitées pour le recouvrement des charges.
- L’abaissement des majorités afin de faciliter les prises de décisions.
