La grande braderie de printemps continue sur les taux immobiliers

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Seule ombre au tableau, une catégorie d’emprunteurs à risque continue de se heurter à la baisse des taux d’usure…

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Le printemps 2019 semble bien parti pour être celui de tous les records pour les taux d’intérêt d’emprunt. En cette période la plus dense de l’année pour les transactions immobilières, les banques bénéficient de conditions de refinancement toujours optimales (les OAT 10 ans restent autour de 0,3%) et rivalisent de taux plancher pour attirer des emprunteurs.

Encore quelques baisses en avril

Les grilles de taux relayées par les courtiers pour le mois d’avril font même apparaître encore quelques baisses, en particulier sur les durées longues comme le 25 ans, de plus en plus utilisées par les emprunteurs pour augmenter leur budget et coller à des prix immobiliers en hausse. En proposant des offres inédites à peine supérieures à 1% sur 25 ans, les banques espèrent aussi capter une clientèle de jeunes propriétaires qu’elles pourront accompagner durant leur parcours professionnel avec des produits d’épargne.

Encore plus bas qu’en 2016

Le courtier Vousfinancer constate ainsi que les banques qui ne l’avaient pas encore fait en mars ont diminué leurs taux de crédit de mois-ci, de 0,05% à 0,20%. « Une banque nationale nous a même annoncé qu’elle comptait baisser à nouveau ses taux dans les prochains jours après l’avoir déjà fait mi-mars ! », confie Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Le courtier estime que les taux moyens sont actuellement à 1,30% sur 15 ans, 1,50% sur 20 ans et 1,70% sur 25 ans, mais avec des taux planchers négociés à 0,6% sur 15 ans, 0,85% sur 20 ans et 1,05% sur 25 ans pour les meilleurs profils.

1,05% sur 25 ans

Vousfinancer a ainsi obtenu un taux incroyable de 1,05% sur 25 ans à Nantes, pour un prêt de 450.000 € destiné à un couple de hauts fonctionnaires, primo-accédants, avec 7.000 € de revenus à deux et 80.000 € d’apport. Du jamais vu puisque même fin 2016, les taux les plus bas négociés sur 25 ans étaient autour de 1,30%. Dans le cadre d’un rachat de prêt de 290.000 € pour la résidence principale d’un couplé situé à Saint-Etienne avec 5 200€ de revenus mensuels, Vousfinancer a également obtenu 1,10% sur 25 ans.

Nouveau recul des taux d’usure

Seule ombre au tableau, une catégorie d’emprunteurs à risque continue de se heurter aux taux d’usure. Révisés chaque trimestre, les taux d’usure publiés par la banque de France ont de nouveau reculé le 1er avril pour se situer à 2,73% (2,79% auparavant) pour les prêts immobiliers à moins de 10 ans, à 2,77% (2,83% auparavant) pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, à 2,96% (3,01% auparavant) pour les prêts de 20 ans et plus et à 3,20% (3,24% auparavant) pour les prêts relais.

Prévu initialement pour encadrer le niveau des taux de crédits et éviter les abus, le taux d’usure est calculé en ajoutant un tiers au taux effectif moyen pratiqué sur la période (le trimestre précédent). Ce taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-dessus duquel il est interdit d’accorder un prêt immobilier. Sont donc inclus dans ce taux maximum : le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et éventuels frais de dossier.

Effet pervers

Les taux d’intérêt très bas n’ont donc pas que des vertus pour les emprunteurs immobiliers puisqu’en tirant les taux d’usure à la baisse, certains candidats à l’accession parfaitement solvables peuvent se retrouver exclus du crédit à cause d’un taux d’usure dont la formule de calcul n’est plus adaptée aux taux actuels. « Il est temps de changer ce mode de calcul car dans le cas contraire, les seuls à ne pas profiter des taux extrêmement bas seront les plus faibles qui vont passer à côté de cet effet d’aubaine favorisant la constitution d’un patrimoine », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com « C’est le cas typique d’une réglementation qui produit l’effet totalement inverse à celui initialement recherché », ajoute-t-elle.

Meilleurtaux constate en effet de plus en plus de personnes exclues comme les seniors, les personnes plus à risque en assurance, celles qui bénéficient de prêts aidés et celles qui empruntent des sommes faibles sur des durées plus courtes.

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