La FNAIM entrevoit des prix stables ou en légère baisse cette année

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Pour 2019, le ralentissement du volume de transactions est le scénario privilégié par la première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier...

Reuters

La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) ne craignait pas de véritable ralentissement du marché immobilier existant en 2018 et cette prévision s’est confirmée puisque l’estimation du volume de transactions de logements anciens, 965.000, dépasse même légèrement le précédent record de 2017 qui était de 962.000 transactions. En 3 ans, la hausse reste d’ailleurs spectaculaire : près de 170.000 ventes supplémentaires (+21%).

Un taux de rotation au plus haut

Le taux de rotation (nombre de ventes rapporté au parc de logements) reste également au plus haut, à environ 2,7%. Ce taux de rotation est équivalent à son pic des années 2000 car depuis 18 ans, le parc immobilier s’est accru de près de 23% (à 36,3 millions de logements aujourd’hui) pendant que les ventes ont progressé d’environ 22% dans le même temps.

Une hausse des prix loin d’être uniforme

La conséquence de ce dynamisme du marché immobilier, c’est aussi une hausse des prix qui réduit désormais le pouvoir d’achat dans beaucoup de régions. La FNAIM constate pour 2018 une hausse des prix de +2,7% (2.620 € le m² en moyenne), largement alimentée par la vitalité du logement collectif (+3,8% pour les appartements à 3.543 € le m²) alors que le prix des maisons (+1,5% à 2.176 € le m²) suit davantage l’évolution de l’inflation.

Mais en dehors de Bordeaux, Paris, Lyon ou Nantes qui tirent la hausse, certaines villes moyennes comme Grenoble ou Clermont-Ferrand voient leurs prix stagner. Les disparités géographiques restent donc très importantes avec des zones rurales toujours désertées. Sur 10 ans, c’est d’ailleurs la région parisienne qui tire les prix car la province peine encore à retrouver son niveau de prix les plus hauts observés avant la crise de 2008 même si on en est désormais proche.

Ralentissement en 2019

Pour 2019 par contre, le ralentissement est le scénario privilégié par la première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier qui revendique une part de marché de 70% des transactions en France. « On peut parler aujourd’hui d’une inflexion de la dynamique sur les marchés du logement », affirme Loïc Cantin, vice-président de la FNAIM et président de la FNAIM Pays de la Loire. « On atteint probablement un palier au niveau du volume de transactions », ajoute le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion.

Des prix stables ou en légère baisse

Même si l’exercice du pronostic reste difficile, Jean-Marc Torrollion cite trois motifs d’inquiétude pour 2019 : une capacité d’endettement qui atteint ses limites avec l’allongement des durées d’emprunt, un effet prix qui commence à désolvabiliser les acquéreurs et une baisse de la confiance des ménages dans un climat social tendu. Le président de la FNAIM s’attend ainsi à une inflexion cette année, tant en volumes (-60.000 à -70.000 transactions soit environ -7% par rapport à 2018) que de prix (entre 0% et -2%). Cette éventuelle légère baisse des prix est d’ailleurs qualifiée de « souhaitable » même si elle s’accompagnerait vraisemblablement encore de fortes disparités géographiques.

Dispositif Denormandie

Au niveau réglementaire, la FNAIM salue une première grande mesure fiscale concernant l’immobilier ancien avec la mise en place du dispositif Denormandie qui attribue les mêmes avantages que le Pinel dans le neuf pour un investissement locatif dans un logement ancien à rénover dans les centres de villes moyennes. Jean-Marc Torrollion estime le levier « très intéressant pour redynamiser le parc ancien » en s’adressant à un public local, avec des budgets accessibles et des rendements intéressants à la clé (de 5% à 8% brut dans des villes comme Carcassonne, Auxerre, Pau, Voiron, Saint-Nazaire ou Grasse selon les calculs de la FNAIM).

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