La bonne santé du marché immobilier ancien va-t-elle durer ?

Alimenté par des taux d’emprunts toujours au plus bas avec même un certain assouplissement des conditions d’octroi de crédit de la part des banques qui exigent de moins en moins d’apport, le marché immobilier existant continue de tourner à plein régime. Cette bonne santé va-t-elle durer, si oui jusqu’à quand ? Voilà une question à laquelle le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, MeilleursAgents.com, a tenté de répondre.

Des prix en hausse de 1,1% depuis le début de l'année

Comme le rappelle MeilleursAgents, les huit premiers mois de l’année 2018 s’inscrivent au niveau national dans la continuité de 2016 et 2017 : augmentation régulière et mesurée des prix (+1,1% depuis le début de l’année), volumes de ventes stables et élevés dans un marché fluide. D’après les remontées des 11 000 agences immobilières partenaires de la plateforme, les primo-accédants représentent toujours en moyenne un tiers des acheteurs (32%) avec une légère baisse de la part des investisseurs locatifs (14%) au profit de l’achat revente (42% de secundo-accédants).

Pour la suite, MeilleursAgents a passé en revue divers indicateurs susceptibles d’influencer un éventuel retournement du marché : évolution du chômage, délai de vente médian, Indicateur de Tension Immobilière, pouvoir d’achat immobilier, évolution des taux d’intérêt, durées d’emprunt, perception des agents immobiliers, évolution réglementaire…

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Chômage

L’évolution du chômage est plutôt encourageante avec une tendance à la baisse qui annonce une tendance positive à moyen terme pour l’évolution de la demande sur le marché immobilier. Bien sûr, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne avec des écarts important comme à Rennes (taux de chômage de 6,8%) et Marseille (11,8%).

Délais de vente

Le délai de vente médian mesuré par MeilleursAgents, qui mesure le temps de commercialisation des biens immobiliers et donc la fluidité du marché, continue de baisser dans toutes les villes de France à l’exception de Bordeaux et Strasbourg. Le marché urbain est donc généralement fluide voire très fluide (80 jours en moyenne, 39 jours à Paris ou 45 jours à Lyon).

Indicateur de Tension Immobilière

L’Indicateur de Tension Immobilière (ITI), qui mesure le rapport de force entre la demande et l’offre dans une zone géographique et à un moment donné, montre un rapport de force toujours favorable aux vendeurs, ce qui contribue à la hausse des prix dans un contexte de taux d’intérêt bas. Cependant, MeilleursAgents note que l’évolution de l’ITI dans les différentes zones laisse préfigurer un rapport de force plus équilibré entre acheteurs et vendeurs et donc à terme (6 à 12 mois) une évolution moins dynamique des prix.

Pouvoir d’achat

Le pouvoir d’achat immobilier, qui tient compte du prix moyen du m² pour chaque ville, des revenus médians des ménages, des taux d’emprunt immobilier sur 20 ans et d’une mensualité de crédit égale à 33% du revenu disponible, reste globalement élevé mais laisse apparaître des tensions nouvelles dans des villes comme Lyon où les prix ont beaucoup augmenté ces derniers mois.

Taux

Au niveau des taux d’emprunt, même si la hausse maintes fois annoncée ne pointe toujours pas le bout de son nez, l’évolution de la politique monétaire de la BCE avec une possible hausse des taux directeurs à l'horizon de l'été 2019 est un facteur négatif à prendre en compte en se projetant d’ici un an.

ELAN

Au niveau réglementaire, Meilleursagents estime que la loi ELAN qui devrait être votée prochainement au Parlement n’aura pas d’impact réel sur le marché de l’ancien. Enfin, les sondages régulièrement réalisés auprès des agents immobiliers partenaires de MeilleursAgents montrent actuellement une diminution du nombre d’acquéreurs et une augmentation des mandats de vente.

Changement de cycle d’ici 1 an ?

Tous ces indicateurs conduisent MeilleursAgents à prévoir que le marché immobilier résidentiel conservera sa dynamique actuelle jusqu’à l’été 2019 avant un changement de cycle qui n’est pas très loin (probablement dans moins d’un an). Dans ces conditions, les prix augmenteraient en moyenne en France de +1,5% d’ici l’été 2019 avant une inversion de tendance et des prix qui devraient s’orienter modérément à la baisse à la rentrée 2019.