La baisse des prix immobiliers est-elle déjà finie à Paris ?

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La Chambre du Grand Paris de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) vient de faire le point sur l’évolution des volumes et des prix de l’immobilier ancien au cours des derniers mois.

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Pour déterminer les prix des logements, la FNAIM interroge ses 2.200 agences adhérentes de la région parisienne et actualise ses estimations tous les 6 mois. Le dernier observatoire des prix pour la période d’avril à septembre 2014 révèle une stagnation générale des prix à Paris et en Ile-de-France par rapport à l'observatoire précédent qui faisait ressortir des baisses sensibles.

Des baisses ou des hausses ?

A Paris, la FNAIM constate sur les 6 derniers mois une baisse des prix dans les 1er, 2ème et 13ème arrondissements, ainsi que dans le secteur Vaugirard (6ème) et de Drouot dans le 9ème. A l’inverse une hausse est observée dans les 7ème et 10ème arrondissements, ainsi que dans certains secteurs du 4ème, voire du 5ème.

Plusieurs réseaux d’agents immobiliers parlent pourtant d’un mouvement de baisse des prix enclenché à Paris. MeilleursAgents.com, spécialiste de la mise en relation entre les particuliers et les agences immobilières, mesure par exemple une baisse des prix à Paris de 3% depuis le début de l’année et pratiquement concentrée sur les mois de juillet à septembre. MeilleursAgents.com attend toujours sur l’année entière une baisse des prix comprise entre -3% et -5% avec des volumes de transactions stables par rapport à 2013. Depuis les plus hauts de juin 2011 à 2012, MeilleursAgents.com mesure aujourd’hui une baisse des prix de 9%. Là encore, la FNAIM ne semble pas d’accord en l’évaluant au maximum à 3% ces deux dernières années.

Débat statistique

«En tant que professionnel de l’immobilier, nous avons un devoir de rigueur et d’objectivité. Nous considérons que les soi-disant hausses ou baisses sont statistiquement insignifiantes compte tenu de l’état actuel du marché du logement en Ile de France. Grâce aux données provenant d’un maillage territorial sans équivalent, la FNAIM du Grand Paris fait le constat d’une relative stabilité», rétorque Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris.

De quoi relancer ici le débat sur les statistiques des prix immobiliers ou sur la définition d’une baisse significative des prix. Plus que jamais, le marché immobilier se divise en micro marchés où les prix fluctuent au sein d’un même quartier, d’une même rue ou même d’un même immeuble. La notion de prix moyens peut d’ailleurs être biaisée et le prix médian, tel que 50% des transactions ont été conclues à un prix inférieur et autant à un prix supérieur, est souvent plus approprié car moins sensible aux valeurs extrêmes.

Un marché, une offre

La FNAIM cite notamment l’exemple du 8ème arrondissement où les appartements de 5 pièces et + ne représentent qu’un quart des appartements existants mais 60% de l’offre à la vente. Dans ce cas, l’offre ne représente pas le marché existant. Là où l’analyse se complique encore c’est que le stock de ces grandes surfaces à la vente a eu tendance à augmenter dans la période récente mais que les propriétaires ne sont généralement pas pressés de vendre et donc peu enclins à consentir des baisses de prix. Quelques ventes contraintes (divorce, succession) peuvent ainsi influencer fortement les indices de prix.

Qu’attendre en 2015 ?

Pour la suite, Pierre-Antoine Menez, Vice-Président de la FNAIM du Grand Paris, ne croit pas à une poursuite de la baisse des prix qui restent entretenus par la pénurie de logements en Ile-de-France. Il note une certaine reprise des volumes de transaction à Paris depuis quelques mois et table sur une stabilité des prix en 2015 avec une légère reprise des volumes. Actuellement, les volumes resteraient 10% inférieurs à la moyenne des 10 dernières années.

Pour revenir aux perspectives 2015, il faudra surveiller de près la variable des taux d’intérêt d’emprunts (on emprunte aujourd'hui sans grande difficulté à 2,7% sur 20 ans) qui pourrait être le juge de paix si le mouvement de baisse ininterrompue observé depuis de longs mois venait à s’inverser…

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