La baisse des prix de l’immobilier semble se terminer

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Le bilan 2015 des grands réseaux d’agences immobilières confirme que la baisse des prix s’est enrayée avec la reprise des volumes de transaction de logements anciens.

Reuters

Orientés en baisse de plus de 2% sur la première moitié de l’année, les prix moyens au mètre carré de l’immobilier ancien en France ont finalement terminé 2015 sur un recul peu significatif, estimé à -1,1% par Orpi, -0,6% par Century 21 ou -0,5% par Guy Hoquet. Ces trois réseaux ont connu une belle année 2015 avec une hausse de leurs volumes de transactions de +10% pour Orpi, +11,5% pour Guy Hoquet et +16,2% pour Century 21, tout cela dans un marché français ancien en reprise d’environ 9% à 750 000 transactions.

Pouvoir d’achat en hausse

Bien sûr, cette moyenne de prix au niveau national ne signifie pas grand-chose puisqu’elle compile des biens de toute nature, appartements, maisons et des régions aux caractéristiques disparates avec des territoires ruraux qui ne peuvent pas être comparés avec les grandes agglomérations. Cette tendance de fond à une relative stabilité des prix reflète en tout cas la faiblesse des taux d’intérêt d’emprunts qui ont resolvabilisé une partie des acquéreurs depuis deux ans. «La part d’apport nécessaire pour acheter  avec une mensualité de 1 000 € par mois n’a jamais été aussi basse, c’est un chiffre qu’on a jamais vu en France», souligne le patron de Century 21, Laurent Vimont.

Des prix en baisse depuis 3 ans

Century 21 rappelle que les prix reculent depuis 2012 en étant passés de 2 614 € le mètre carré à 2 481 € fin 2015 (-5,1%), ce qui fait dire à Laurent Vimont que «le marché a purgé ses excès du passé». Dans un marché toujours dominé par l’acquisition d’une résidence principale (72% des transactions), le réseau Century 21 observe notamment une augmentation de la proportion des acquéreurs de 30 à 40 ans qui représentent un quart de la clientèle. Les secundo-accédants font leur retour, ils se sont montrés plus raisonnables dans leurs prétentions financières et ont enfin mis à exécution leur projet d’achat-revente. Pour cette catégorie, la baisse des prix est finalement neutre mais ils bénéficient le plus souvent de taux d’intérêt plus avantageux pour leur nouveau crédit ou en renégociant celui en cours de remboursement.

Investissement locatif

Contrairement au neuf avec le dispositif Pinel, l’ancien attire toujours peu l’investissement locatif mais la proportion des investisseurs s’est quand même un peu redressée, à près de 17% des clients de Century 21. Cette tendance ne semble toutefois pas observée dans tous les réseaux puisque les acheteurs de logements locatifs ne représentent plus que 9% des clients de Guy Hoquet en 2015. A Paris où l’encadrement des loyers fait fuir les investisseurs, la tendance reste logiquement en forte baisse depuis 4 ans avec notamment un report vers la banlieue comme en Seine-Saint-Denis.

Perspectives liées aux taux

Pour la suite, Laurent Vimont reste optimiste en envisageant cette année encore une activité soutenue (de 5% à 10% de hausse des transactions) et une relative stabilité des prix avec toujours des disparités régionales, à condition que les taux d’emprunt ne remontent pas sensiblement. Toute remontée brutale des taux reste en effet susceptible de provoquer un blocage immédiat des ventes, suivi d’une forte baisse des prix. 1 point de hausse sur les taux, un scénario que personne n’imagine aujourd’hui, pourrait par exemple envoyer les prix 10 à 15% plus bas…

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