Pour des logements qui nécessitent beaucoup de travaux, les marges de négociation sont souvent de 10% à 15% du prix.
Pour le réseau coopératif d’agences immobilières l’Adresse, la baisse des prix de l’immobilier ancien ne fait plus de doutes. Un récent sondage interne auprès des 345 sociétaires du réseau (entre le 26 décembre 2022 et le 6 janvier 2023) montre que 68% des agences s’attendent à une baisse des prix, quand 30% pensent que les prix vont stagner et seules 2% estiment qu’ils peuvent encore augmenter.
Les professionnels prévoient des baisses de 5% rien que sur le premier trimestre 2023, puis davantage sur le reste de l’année pour arriver à 10% au total, mais bien sûr avec des écarts selon les biens et les régions. Les maisons de qualité sans trop de travaux à moins de 500.000 € ne subiraient notamment pas de baisse de prix car l’offre reste limitée et la demande forte.
« L’évolution des prix dépend bien sûr de l’offre et la demande, mais nous avons également un rôle à jouer en tant que professionnels de l’immobilier : à nous de faire entendre raison aux vendeurs en leur montrant qu’ils n’ont pas intérêt à attendre que les taux ne remontent trop, ni davantage que les prix baissent, et que plus un bien reste sur le marché, plus sa valeur risque de baisser », explique Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.
Des marges de négociations plus importantes
En raison de la baisse de la capacité d’emprunt des acheteurs en lien avec la remontée des taux de crédit, 71% des directeurs d’agence du réseau l’Adresse constatent une hausse des marges de négociations des prix de vente dans des proportions qui varient selon les biens et selon l’ancienneté de leur mise sur le marché. « Globalement, nos consultants immobiliers constatent désormais des marges de négociations comprises entre 3% et 7% selon les régions et les biens, avec la difficulté pour les vendeurs de céder et des acheteurs qui, s’ils ne sont souvent pas prêts à remonter leur offre, renoncent et se tournent alors vers d’autres biens. Pour des logements qui nécessitent beaucoup de travaux, les marges de négociation constatées sont souvent de 10% à 15% du prix, en raison de la hausse du coût des matériaux, mais cela dépend encore une fois du bien ! », analyse Cyril Parmentier, directeur du développement du réseau l’Adresse.
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Refus de prêt
Près de la moitié des répondants (46%) ont eu des compromis de vente cassés en raison de refus de prêt souvent lié au taux d’usure, avec dans certaines agences jusqu’à un tiers des ventes qui n’ont ainsi pas pu aboutir, conduisant à un retour de ces biens sur le marché, souvent à un prix inférieur. « Sur le dernier trimestre 2022, près de la moitié de nos agences ont dû faire face à des refus de prêt entrainant la rupture de la vente en cours. Cela concerne dans beaucoup d’agences 1 transaction sur 10 mais certaines agences notent que le phénomène semble s’amplifier en ce début d’année avec jusqu’à parfois 30% de ventes qui n’aboutissent pas en raison de refus de prêt », explique Brice Cardi. En outre, il arrive aussi actuellement qu’en amont, les acheteurs annulent plus fréquemment leurs offres juste avant la signature du compromis, de crainte d’avoir plus tard un refus de prêt, suite à un avis négatif de la banque à leur pré-demande de financement…
Conseils aux acquéreurs et vendeurs
L’Adresse conseille d’ailleurs aux acquéreurs de bien anticiper leur recherche du financement et de faire estimer leur capacité d’emprunt au plus près de la date des recherches et sans trop attendre car les taux risquent de remonter encore dans les prochains mois.
Coté vendeurs, Brice Cardi rappelle qu’il est essentiel de déterminer le bon prix de vente dès le début de la commercialisation, car proposer un prix trop élevé, c’est risqué de réaliser à une vente finalement en-dessous du prix attendu au départ. « Les vendeurs ont intérêt actuellement à bien respecter les estimations des professionnels que nous sommes, pour vendre dans les meilleurs délais et éviter que leur bien ne reste trop longtemps sur le marché avec un risque de décote importante. Vendre tout de suite au bon prix, c’est juguler la baisse des prix », conclut Brice Cardi.
Le réseau recommande par ailleurs aux vendeurs d’envisager des travaux de rénovation énergétique avant de vendre. Dans le cas des maisons, il semble enfin préférable de vendre avant le mois d’avril 2023, date à laquelle il deviendra obligatoire de fournir un audit énergétique pour les biens classés F et G, avec un risque de décourager les acquéreurs au vu des travaux préconisés et chiffrés pour rendre l'habitation moins énergivore. S’ils ne sont pas découragés, les acheteurs disposeront en tout cas d’arguments renforcés pour négocier le prix à la baisse…
