Un an après la mise en place de leur observatoire, l’association de consommateurs UFC-Que Choisir et l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) pointent à nouveau les excès des pratiques tarifaires et contractuelles des syndics.
Difficile de se passer de syndic lorsqu’on est propriétaire d’un logement dans une résidence en copropriété. Difficile aussi d’apprécier le juste prix payé pour les services rendus, tant les grilles de tarifs de syndic sont complexes et opaques. La récente loi Alur vise à instaurer un cadre législatif plus protecteur pour les copropriétaires. Pourtant, il semble bien que les syndics en profitent déjà pour augmenter leurs tarifs sans réelles contreparties.
Très cher compte séparé
Après avoir étudié les contrats des grands réseaux nationaux de syndics, l’UFC-Que Choisir et l’ARC parlent d’un «vaste enfumage des syndics face à la loi Alur». Sur le compte bancaire séparé tout d’abord, rendu obligatoire par la loi Alur à partir du 26 mars 2015 pour les copropriétés supérieure à 15 lots. La plupart des grands réseaux de syndics auraient en effet déjà appliqué une hausse, mesurée en moyenne à +23,6% par l’UFC et l’ARC, alors que cette mesure ne deviendra obligatoire que dans un an.
L’avantage du compte séparé est d’apporter plus de transparence à la comptabilité d’une copropriété et de sécuriser les comptes puisqu’en en cas de défaillance du syndic, les copropriétaires pourraient perdre leurs fonds. Par ailleurs, avec un compte unique, le syndic a souvent tendance à différer des paiements afin de maximiser le placement des liquidités à son profit. S’il semble logique que le syndic répercute le coût du compte séparé, il est donc un peu tôt pour le faire et le surcoût moyen de 23,6% mesuré par l’UFC et l’ARC apparaît 10 fois supérieur aux intérêts financiers que le syndicat pourrait percevoir avec le compte séparé !
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Clauses abusives et tarifs excessifs
Autre évolution de la loi Alur, les syndics devront proposer une formule « tout-compris », la liste des prestations particulières pouvant donner lieu à des honoraires exceptionnels devant être précisée par décret. Or, les syndics proposant ces formules forfaitisées en ont déjà profité pour augmenter leurs prix et le tarif des prestations particulières aurait déjà augmenté de 10% entre 2013 et 2014. «Les copropriétaires ont aujourd’hui tous les désavantages de la loi Alur sans en avoir encore les avantages», résume Alain Bazot, Président de l’UFC-Que Choisir. Il dénonce à nouveau la prolifération des clauses abusives dans les contrats, et les prix excessifs des prestations particulières.
La plupart des grands réseaux de syndics factureraient par exemple la présence du syndic à l’Assemblée Générale en dehors des heures ouvrables. Un peu facile puisque les AG se déroulent toujours en soirée après les heures ouvrables… Il n’est pas rare non plus d’observer des doubles rémunérations comme pour le suivi d’un contentieux, une fois à la charge du copropriétaire et une deuxième fois à la charge de la copropriété. Et que dire des enseignes pratiquant une facturation où «toute heure commencée et due»… Enfin, malgré l’obligation de la loi Alur de sortir des contrats la rémunération des syndics en pourcentage pour travaux exceptionnels, les honoraires de travaux resteraient le plus souvent indûment indexés sur le montant des travaux à un niveau élevé et sans dégressivité. Les associations pressent d’ailleurs la DGCCRF de diligenter des contrôles quant au respect de ces obligations actuellement en vigueur de la loi Alur.
En attendant les décrets…
Afin de mieux informer les copropriétaires quant à la réalité des nouvelles obligations de la loi Alur et de leur entrée en vigueur, l’UFC et l’ARC publient un vrai-faux leur permettant de démasquer les faux arguments de certains syndics peu scrupuleux.
Tout en réitérant leur demande d’être enfin reçus par la Ministre du Logement, les deux associations adressent dès aujourd’hui au ministère des projets de textes pour les décrets d’application de la loi Alur qui se font toujours attendre, plus particulièrement sur le contrat-type et sur la liste strictement limitative des prestations particulières facturables, et sur les préconisations quant au montant plafond des frais privatifs. Les deux associations craignent d’ailleurs de nouvelles vagues de hausses des tarifs lorsque ces décrets seront publiés…
