Investissement locatif Pinel : des pistes pour améliorer le zonage

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Le Laboratoire de l’Immobilier propose de passer de 4 à 10 zones...

Les Provinces

Trouver le bon emplacement pour acheter un logement neuf en Pinel reste la clé de ce type d’investissement. Mieux vaut en effet être vigilant avant de s’engager sur ce placement de long terme, en particulier dans les zones les moins tendues même si le prix plus abordable de ces localités peut paraître séduisant. Le courtier en emprunts immobiliers Vousfinancer.com, le groupement de professionnels de la gestion de patrimoine Théséis et son service d’études le Laboratoire de l’Immobilier apportent un nouvel éclairage sur l’enjeu du zonage, sachant que plus de 3 000 communes classées en 4 zones (Abis, A, B1 et B2) sont aujourd’hui éligibles au Pinel.

Problème du zonage

Sachant que le zonage détermine le niveau de loyers maximum que l’investisseur pourra pratiquer, il convient en premier lieu de vérifier la cohérence entre ce plafond réglementaire qui sert de calcul à la rentabilité affichée par les promoteurs et les loyers de marchés. Dans certaines villes comme Marseille, Montpellier, Lille ou Toulouse, les plafonds de loyers peuvent en effet être nettement supérieurs aux loyers de marché. Cela conduit donc la plupart du temps à une baisse des loyers pratiqués pour faciliter la recherche de locataires, avec une rentabilité inférieure à celle qui était attendue.

Grand écart des loyers

Mais plus globalement, le Laboratoire de l’Immobilier a passé en revue les loyers de marché de toutes les zones Pinel. Première observation, les loyers d’une même zone varient du simple au double pour un plafond réglementaire unique. Deuxième observation, en zone B1 qui comprend à la fois la périphérie de la zone A, des métropoles régionales comme Bordeaux ou Rennes et des zones littorales, les loyers sont encore plus dispersés avec des moyennes allant de 8 €/m² à près de 18 € «Vouloir imposer les mêmes plafonds de loyers sur tous ces territoires n’a pas de sens», analyse Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’Immobilier. Troisième observation, en zone B2 (soumise à des agréments préfectoraux), les loyers de marché peuvent descendre en-dessous de 8 €, des niveaux qui ne semblent pas correspondre à la définition d’une zone tendue justifiant l’existence de programmes Pinel.

De 4 à 10 zones

Cette étude montre donc que le zonage actuel est trop restreint et ne suffit pas à refléter l’amplitude et la diversité des loyers relevés, parfois au sein même d’une agglomération comme à Marseille où les écarts entre arrondissements peuvent être très prononcés. La solution serait donc de multiplier les zones. Le Laboratoire de l’Immobilier propose de les classer avec comme unique critère la progressivité des loyers de marché avec pas plus de 2 € d’écart par zone. En excluant la zone inférieure à 8 € le m² (pas besoin de Pinel) et la zone supérieure à 20 € (le Pinel n’a pas de sens à Paris), il resterait 10 zones allant de 8 à 20 €. La zone de 13 à 14 € comprendrait par exemple Bordeaux, Evry, Fréjus, Lyon 1,4,7 Marseille 5,7,8,9,12 ou Melun.

Les clés du financement

Le financement de l’acquisition constitue une autre composante de la rentabilité du projet. Investir lorsque les taux sont bas comme aujourd’hui permet de diminuer l’effort d’épargne ou de disposer d’une enveloppe de financement plus élevée. Et même si les taux remontent un peu, la déductibilité des intérêts d’emprunt de son impôt joue comme un amortisseur. Dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf, Vousfinancer.com recommande de négocier l’absence d’indemnité de remboursement anticipé pour la revente au bout de la période défiscalisation (9 ou 12 ans), de demander un différé de remboursement après la livraison du logement (pour éviter la période où on rembourse l’emprunt sans toucher encore de loyers). Le courtier conseille aussi de prendre une assurance emprunteur sans ITT (pas obligatoire contrairement à l’assurance d’un emprunt en accession à la propriété) afin d’en limiter le coût.

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