Investissement locatif : les villes les plus rentables avec un risque d’impayés maîtrisé

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Une étude des sociétés Masteos et Unkle consacre la Nouvelle-Aquitaine comme la région de France qui offre le meilleur ratio rendement-risque.

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Dans un contexte où la crise sanitaire a fortement accru les difficultés de certains locataires à honorer leurs échéances, Masteos, start-up spécialisée dans l'investissement locatif clé-en-main et Unkle, fintech qui se porte garant des locataires et protège les propriétaires contre les impayés, se sont associés pour déterminer les villes de France qui présentent le meilleur équilibre entre rentabilité locative et risque d'impayés en 2021.

Couple rendement/risque

Même si la souscription d’une assurance loyers impayés reste le meilleur moyen de minimiser les risques, il peut être important de prendre en compte le taux de sinistre, c’est-à-dire les situations où le propriétaire a engagé une procédure devant les tribunaux, avant de choisir les villes où il est intéressant d'investir. Le taux de sinistre utilisé dans cette étude a été calculé pour chaque département français, sur la base des 15.000 clients Unkle.

« L'enjeu est de trouver une ville qui maximise le potentiel financier tout en minimisant le risque locatif. On remarque que les investisseurs ont tendance à ne prendre en compte que l'un de ces deux critères. Or, c'est l'optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment », analyse Thierry Vignal, Président et co-fondateur de Masteos.

Nouvelle-Aquitaine

Cette étude consacre la Nouvelle-Aquitaine comme la région de France qui offre le meilleur ratio rendement-risque. Elle ne compte pas moins de sept villes à haut potentiel d'investissement, dont Bergerac, Cognac et Niort qui affichent une rentabilité locative brute supérieure à 8% avec un taux de sinistre inférieur à 1% (à peine 0,62% pour Bergerac). Poitiers est perçue comme la ville la plus sûre avec un taux de sinistre de seulement 0,45% pour une rentabilité locative brute de 6,85%. Un peu plus loin, on retrouve Bordeaux et Talence, qui affichent un risque d'impayés de 0,96% pour des rentabilités locatives de 4,25% et 4,86%, et enfin Saintes, qui enregistre un taux de sinistre de 1,10% pour un rendement de 7,05%.

Forte rentabilité à Roubaix

Dans le reste de la France, Roubaix et Arras se présentent comme les villes avec le ratio rendement-risque d'impayés le plus intéressant. En effet, avec une rentabilité locative de 9,06% (pour un taux de sinistre de 1,68%) Roubaix se positionne comme la ville la plus rentable de France. Avec un taux de rendement s'élevant à 6,55% pour un risque d'impayés de 1,11%, Arras présente également un excellent profil.

Six autres villes proposent un couple rendement-risque qui, bien que moins avantageux, reste très positif. C'est notamment le cas d'Angers, avec une rentabilité locative 5,36% et un taux de sinistre de 0,71%, de Créteil, (5,48% et 0,97%), de Marseille (5,66% et 1,64%), de Lille (5,28% et 1,68%) et de Nantes (4,51% et 1,40%).

Attention par contre à Vénissieux et Aubervilliers qui peuvent procurer un rendement généreux d’environ 6% mais sont très exposées aux impayés, avec des taux de sinistre respectifs de 1,89% et 3,23%.

Taux d’impayés

L’agence immobilière en ligne dédiée à la gestion locative Imodirect note actuellement une stabilisation autour de 20% des premières relances nécessaires au recouvrement des loyers, contre 10% voire moins, avant la crise sanitaire. D’après son dirigeant, Arnaud Hacquart, « le taux d’impayés de plus d’un mois de loyer se stabilise depuis fin 2020 entre 1,2% et 2%, contre moins de 1% auparavant ».

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