Investissement locatif : ce qui change avec le dispositif Pinel

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Le « Pinel » permet d’obtenir une réduction d’impôt sur son investissement immobilier locatif. Dérivé de l’ancien « Duflot », il s’en distingue toutefois sur quelques détails techniques

Boursier.com

Le dispositif Duflot a vécu. Place désormais au « Pinel ». Depuis la rentrée, le dispositif d’incitation à l’investissement locatif a en effet pris le nom de l’actuelle ministre du Logement.

Le même esprit

Dans les grandes lignes, le « Pinel » ne diffère pas beaucoup du « Duflot ». Il consiste à offrir à un contribuable investissant dans le neuf une réduction d’impôt s’il s’engage à louer le bien.

Pour bénéficier de l’allègement fiscal, le propriétaire doit aussi respecter des plafonds de loyers (selon la zone où se situe le bien) ainsi que des conditions de ressources concernant son locataire (là aussi en fonction de la zone).

Le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est par ailleurs limité à 300.000 euros au total et à 5.500 euros par m².

Ce changement de nom s’est toutefois accompagné de quelques modifications techniques concernant les caractéristiques du dispositif.

Des durées de location modulables

Avec le Duflot, la seule option consistait à louer sur 9 ans pour obtenir une réduction d’impôt de 18% (soit 2% par an). Avec le Pinel, l’investisseur a le choix. Il peut louer sur 6 ans seulement. Dans ce cas sa déduction se limitera à 12%.

Il peut aussi opter pour une durée de 9 ans avec, comme pour le Duflot, un allègement de 18%. Enfin, une fois arrivé au bout des 9 ans, l’investisseur peut désormais rallonger la location de 3 ans en échange d’un rabais fiscal supplémentaire de 3% (soit 21% sur les 12 ans concernés).

En supposant un investissement au plafond de 300.000 euros, il est donc possible de déduire directement de ses impôts entre 36.000 euros et 63.000 euros selon la durée choisie (de 5.250 à 6.000 euros par an).

Il est toutefois à noter que cet avantage est soumis au plafonnement des niches fiscales (10.000 euros).

Il existe un mécanisme similaire pour l’outre-mer avec des allègements plus importants : de 23% (6 ans) à 32% (12 ans). Pour l’outre-mer, l’Assemblée vient de surcroît de voter un plafond spécifique de 18.000 euros.

Un zonage plus favorable

Les logements sont classés selon leur zone (A bis, A, B1 et B2). Au moment où le Pinel entrait en vigueur, le gouvernement a aussi décidé de revoir ce zonage. Conséquence, depuis le 1er octobre, plusieurs villes ont changé de catégorie. Lyon ou Marseille sont par exemple passées de la zone B1 à la zone A.

Dans ces villes « surclassées », les propriétaires peuvent donc pratiquer des loyers plus élevés qu’auparavant et exiger des revenus plus importants.

Les mêmes règles pour les SCPI

Peu de particuliers le savent, mais les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) peuvent elles aussi bénéficier des aides à l’investissement locatif. En « Duflot », ces fonds d’investissement immobilier ouverts aux particuliers ne pouvaient prétendre qu’à 95% de l’allègement fiscal. Désormais, les règles sont les mêmes pour tous.

La location aux proches envisageable

En « Duflot », il était impossible de profiter de l’avantage fiscal en louant à un proche (ascendant ou descendant). Dans sa version initiale le « Pinel » a fait le choix contraire. Toutefois, le gouvernement et les députés semblent s’accorder sur la nécessité de limiter la portée du dispositif (par exemple sur une durée réduite). Un amendement sur ce point est attendu en décembre, lors de la deuxième lecture du projet de budget 2015 à l’Assemblée.

Et pour les résidences ?

L'investissement Pinel est également envisageable dans le cadre d'une résidence de services. Mais il convient alors d'être sélectif. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit en effet louer le bien vide et le locataire doit y établir sa résidence principale. Un Pinel est donc parfaitement envisageable dans une résidence pour seniors. En revanche, il ne peut s'appliquer à des locations meublées de courte durée comme celles des résidences de tourisme.

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