Immobilier locatif: quelle rentabilité espérer ?

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En moyenne, le rendement locatif est de 5,9% bruts dans les grandes métropoles, mais avec des écarts importants d’une ville à l’autre. Il est également essentiel d’intégrer l’impact de la fiscalité

Reuters

Se constituer un complément de revenus immédiat, préparer sa retraite... Les avantages de l’investissement immobilier locatif sont nombreux. D’ailleurs, les Français le plébiscite régulièrement dans les sondages. En mars, ils le mettaient par exemple en tête des placements offrant la meilleure protection contre l’inflation (40%).

Le critère financier n’est pourtant pas le plus regardé par les investisseurs. Un autre sondage, dévoilé début juin, montre que pour 53% d’entre eux, la proximité est déterminante. Le rendement locatif arrive derrière avec seulement 29% des réponses.

Si les professionnels recommandent en effet, pour des questions pratiques, de ne pas investir trop loin de sa résidence principale, la rentabilité n’est toutefois pas à négliger.

5,9% en moyenne en France

Une étude menée par Boursier.com/L’Argent & Vous à partir des loyers moyens (Clameur) et des prix moyens (Meilleuragents) de 20 grandes villes montre qu’en investissant aujourd’hui, un propriétaire peut espérer un rendement brut moyen de 5,9% par an. Mais d’une agglomération à l’autre, les écarts sont larges.

A Paris, la rentabilité ressort par exemple à 3,7% alors qu’elle grimpe à 7,7% à Saint-Etienne. Marseille, Lille, Strasbourg, Montpellier ou Rennes se situent en revanche dans la moyenne.

De manière assez logique, les villes qui affichent les plus forts prix au m² s’avèrent les moins rentables d’un point de vue locatif. C’est le cas de Nice (3.896 euros le m² et 4,6% de rentabilité) ou de Lyon (3.336 euros le m² et 4,7% de rendement). Néanmoins, cette règle n’est pas systématique. Car le marché locatif a lui aussi ses spécificités.

Le taux d’occupation influence nettement la rentabilité

Ainsi, le prix du m² a beau être plus élevé à Montpellier (2.842 euros) qu’à Nantes (2.633 euros), le chef-lieu de l’Hérault affiche une meilleure rentabilité (5,9% contre 5,5%) grâce à ses loyers plus favorables aux propriétaires (14 euros au m² au lieu de 12 euros).

Bien entendu, ces chiffres ne doivent pas être le seul élément de décision. La rotation des locataires et la facilité à relouer le bien sont tout aussi déterminantes. Si le bien laisse entrevoir une rentabilité de 5,9% mais qu’il est vide deux mois dans l’année, le rendement réel dépassera à peine 4,9%. Mieux vaut donc viser les zones au marché locatif dynamique et éventuellement modérer son loyer pour s’assurer une location sur 12 mois.

Ne pas négliger la fiscalité

Enfin, impôts et charges ont également un impact direct sur le rendement, qu’il est important d’intégrer dès le départ. D’autant que la palette fiscale est large. Le propriétaire peut passer par un mécanisme de type Duflot. Il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt correspondant à 18% de son investissement (à répartir sur 9 ans). En contrepartie, il sera soumis à des plafonds de loyers et de ressources pour son locataire.

Il peut aussi ignorer les dispositifs d’incitation et se limiter au cadre classique des revenus fonciers avec deux options. La première permet de déduire des revenus fonciers l’intégralité des charges (travaux, taxe foncière, assurance, intérêt) et même, le cas échéant, de reporter le déficit constitué sur les autres revenus du foyer. La seconde solution, appelée micro-foncier, offre un abattement forfaitaire de 30%. Le propriétaire ne paie donc des impôts que sur 70% de ses revenus locatifs.

En supposant des charges de 20%, l’adoption du micro-foncier et un taux marginal d’imposition de 14% pour le propriétaire, on peut alors estimer que la rentabilité nette d’un logement locatif est en moyenne de 3,5% dans les 20 villes étudiées, avec une fourchette allant de 2,2% pour Paris à 4,6% pour Saint-Etienne. Des chiffres qui ne tiennent évidemment pas compte de l’éventuelle plus-value pouvant être obtenue en cas de revente.

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Commentaires (2)
  • yoyo.34
    yoyo.34posté le 20.06.2014 à 11:46

    Ces calculs sont faux, peut-être un oubli de la csg ? ... En partant de 5.9, le rendement dan la TMI 14% est de 3.3%. Mais en fait, il faut prévoir les gros travaux (soit copro soit du logement) environ 1 an de loyer tous les 10 ans d'après mon expérience, soit 10%. Et avec un TMI à 30%, ça ne fait plus qu'un rendement de 2.27%. Le tout en assumant le risque de baisse des prix légère mais réelle et évidemment le risque locatif (penser à prendre une assurance). Donc, conseil: fuyez ...

  • Journaliste
    Journalisteposté le 24.06.2014 à 13:42

    Nous confirmons nos calculs réalisés avec 20% de charges, un TMI de 14%, des prélèvements de 15,5% et un abattement forfaitaire de 30% (micro-foncier). En revanche, nous avons volontairement laissé de côté la déductibilité partielle de la CSG (impact non significatif dans l'exemple).

    Cordialement

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