Immobilier locatif : investir aux Etats-Unis peut être beaucoup plus rentable !

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Investir dans l'immobilier locatif aux Etats-Unis peut rapporter deux fois plus qu'en France grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine...

My US Investment

Les faibles rendements de l’immobilier locatif en France une fois la fiscalité appliquée poussent de plus en plus d’investisseurs particuliers à regarder hors de nos frontières. Grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, les Etats-Unis offrent une rentabilité nette très supérieure à ce qu’on peut espérer en France.

Après les subprimes, la reprise

Pour la plupart d’entre nous, marché immobilier américain rime avec subprimes, bulle immobilière et saisies de logements. Après une chute des prix de 20% à 60% de 2006 à 2011 selon les régions (la Floride ou la Californie ont été particulièrement touchées), le marché immobilier s’est pourtant stabilisé avant d’entamer une reprise depuis 2012. Aujourd’hui, les prix seraient encore inférieurs de 15 à 40% à leurs niveaux d’avant crise.

Des arguments

Investir aux Etats-Unis procure donc l’avantage de se positionner sur un marché haussier  (hausse des prix de +5% estimée pour 2014), dans une zone de forte demande locative liée à la démographie et où le ratio entre les revenus des ménages et le prix de l’immobilier n’atteint pas un fossé comme en France. Globalement, les rendements locatifs sont plus importants aux Etats-Unis (de 5% à 11% hors impôts n’est pas rare) et en cas de mauvais payeurs, les procédures d’expulsion sont plus simples et plus rapides qu’en France. Tout n’est pas rose pour autant puisqu’environ 1,5 million de saisies immobilières devraient encore être comptabilisées cette année.

Accompagnement

Investir aux Etats-Unis suppose donc d’être accompagné et conseillé. C’est le crédo du cabinet My US Investment qui revendique 120 investissements réalisés pour ses clients sur son dernier exercice. La convention fiscale franco-américaine permet aux investisseurs français d'éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d'impôts obtenu en France. Ils bénéficient par ailleurs d’une exonération des prélèvements sociaux en France car la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application de la convention fiscale et ne s’appliquent donc pas à des revenus de source étrangère, explique Victor Pagès, fondateur de My US Investment.

Des zones à sélectionner

My US Investment se concentre sur 6 zones d’investissement : Atlanta (Georgie), Memphis (Tennessee), Miami (Floride), New York, Orlando (Floride) et Tampa (Floride). Le but est de sélectionner des agglomérations bénéficiant de perspectives économiques stables avec une forte demande locative. Le niveau des prix de New York ou Miami n’offre plus aujourd’hui que des rendements locatifs de 2 à 3%. A Atlanta, Tampa ou Memphis, des rendements de 8 à 10% peuvent en revanche être obtenus sur des produits types comme des maisons familiales.

Convention fiscale

En prenant l’exemple d’une maison récente à Atlanta d’environ 120 000 $ avec un loyer de 1 195 $ par mois (8 300 € de loyers nets après déduction de charges locatives d’environ 3 000 €), l’investisseur peut espérer des revenus nets annuels après impôts d’environ 7 000 €, soit un rendement de 7,3%. Un investissement similaire en France (même prix, même loyer, mêmes charges) aurait une rentabilité quasiment deux fois moindre (3,75%). En investissant aux Etats-Unis, l’acquéreur bénéficie en effet d’un amortissement linéaire du bâti (soit environ 80% de la valeur d'achat) sur 27,5 ans et d’un "Personal Exemption" correspondant à un abattement fiscal annuel qui s'élève en 2014 à 3900 $. A l’arrivée, les revenus imposables sont ramenés à environ 2 400 €, soit un impôt de seulement 240 € dans la tranche d’imposition locale de 10% (jusqu’à 9 075 $ de revenus fonciers). La convention fiscale franco-américaine permet aussi de déduire un billet d’avion aller-retour par an.

Pas de double imposition

Le contribuable français devra ensuite déclarer ses revenus fonciers en France et bénéficiera d’un crédit d’impôt selon la convention fiscale permettant d’éviter une double imposition. Il aura aussi l’avantage de ne pas supporter de prélèvements sociaux (15,5%) sur les revenus à l’étranger. Les revenus perçus aux Etats-Unis viendront par contre gonfler sa base imposable. Dans le scénario d’un contribuable déclarant 100 000 € de revenus en France et imposé à ce titre dans la tranche à 41%, les 8 300 € de loyers encaissés aux Etats-Unis créeront un impôt supplémentaire de 1 035 €.  A l’arrivée, l’impôt est inférieur à 1 300 € alors qu’en France il aurait représenté près de 4 700 €.

Honoraires

My US Investment se rémunère avec un forfait de 6 000 € pour un investissement jusqu’à 250 000 $ et 3% du prix au-delà. Attention, il faut payer son bien au comptant à moins de parvenir à trouver une banque française acceptant de vous financer, ce qui suppose par exemple d’hypothéquer un logement situé en France. My US Investment recommande une détention de 10 ans du logement loué. Au niveau des plus-values, vous ne pourrez pas échapper à la fiscalité française. Le forfait moyen de 15% supporté aux Etats-Unis viendra en effet en déduction lors du calcul de l’imposition en France. L’évolution du taux de change €/$ viendra bien sûr influencer la plus-value potentielle.

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