Immobilier : les prix de l’ancien devraient baisser de manière modérée cette année

Pas de changement en vue. Dans le prolongement de la tendance 2014 et partant d’un déficit d’acheteurs généralisé, le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers MeilleursAgents.com anticipe pour 2015 une nouvelle année de baisse modérée des prix pour l’ensemble du territoire, avec toujours des disparités entre les grandes villes de France. Jusqu’ici cette analyse est consensuelle. Là où elle l’est un peu moins c’est pour Paris, lieu où MeilleursAgents.com dispose de sa plus grande légitimité avec sa position forte de mise en relation des particuliers avec les agences immobilières.

Et Paris ?

MeilleursAgents.com a en effet calculé une baisse de prix de 2,8% à Paris en 2014 à 7 863 euros le mètre carré en moyenne tandis que la FNAIM évaluait toujours ce prix moyen à près de 8 400 euros ou qu’un réseau d’agences comme Century 21 mesure une petite hausse de 0,5% à 8 230 euros. «Je m’inscris totalement en faux contre les annonces de stabilité ou de hausse des prix à Paris en 2014, cela fait trois ans que les prix baissent», clame Sébastien de Lafond, Président de MeilleursAgents. Selon lui, les prix à Paris auraient d’ailleurs perdu 9% depuis leurs sommets de l’été 2011 (après il est vrai près de 40% de hausse de juin 2009 à juin 2011).

Rapport de force

Pour Sébastien de Lafond, le rapport de force entre le nombre d’acheteurs en recherche active et le nombre de vendeurs résume bien cette situation de prix orientés à la baisse. Même à Paris, cet indicateur de tension immobilière (ITI) est actuellement proche de 1 alors que ce rapport était encore supérieur à 3 début 2012 et montait à 7 en 2010, période de hausse des prix. Or selon MeilleursAgents il faut un ITI entre 2 et 3 pour que les prix se maintiennent, en-dessous de 2, ils s’orientent à la baisse.

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Pour calculer cet ITI, MeilleursAgents.com se réfère à sa base de visiteurs (environ 150 000 nouveaux inscrits  chaque mois) qui doivent déclarer avoir un projet d'achat ou de vente pour réaliser une évaluation immobilière (à une adresse précise). Une base plus fournie en région parisienne qu'en province mais qui permet d’avoir un bon aperçu dans les grandes villes.

Augmentation du pouvoir d’achat par les taux

Si les prix restent donc orientés à la baisse sur l’ensemble du territoire en raison d’un déficit généralisé d’acheteurs, la mécanique d’augmentation du pouvoir d’achat par la baisse des taux d’intérêt d’emprunts (-0,9% en 2014) vient modérer ce reflux des prix. «Il y a une envie de baisse des prix dans le marché qui est consommée par la baisse des taux», résume Sébastien de Lafond.

Signaux contradictoires

On l’aura compris, les prévisions de prix 2015 restent donc baissières, d’autant que la confiance des acquéreurs a peu de chance de se redresser sans inversion de la courbe du chômage en vue. De même, les banques vont continuer à être regardantes sur la situation professionnelle et exiger un apport minimum (d’autant plus dans un marché baissier). Les banques pourraient cependant consentir de nouvelles baisses de taux, ce qui soutiendrait encore la demande. Dans les zones dynamiques, et plus particulièrement à Paris, la faiblesse de la construction neuve reste aussi l’éternel argument limitant toute baisse des prix.

Prévisions 2015

Dans ces conditions, MeilleursAgents s’attend cette année encore à une baisse modérée des prix, de 0 à -3% à Paris, Lyon Toulouse, Bordeaux, Nantes ou Strasbourg. Dans des villes où l’ITI est inférieur à 1 comme Marseille, Nice, et Montpellier, la basse pourrait être comprise entre -3% et -5%.