Comme les notaires la semaine dernière, les agents immobiliers de la FNAIM font le bilan d’une année 2014 à peu près stable au niveau du nombre de transactions de logements anciens avec une légère baisse des prix, un peu moins prononcée qu’en 2013.
La Fédération Nationale de l’Immobilier estime que les prix auront reculé en moyenne de 1,7% cette année, autour de 2 500 euros le mètre carré avec un repli plus prononcé pour les appartements (-2%) que pour les maisons (-1,5%). En 2014, le niveau général des prix retrouverait quasiment celui de 2007 après une phase de baisse en 2008-2009 suivie d’une reprise de 2010 à 2012 corrigée par la baisse de 2013 et 2014. Bien sûr, cette relative stabilité des 7 dernières années n’efface pas l’envolée des prix observée depuis la fin des années 2000 (+de 100% dans beaucoup de régions).
Disparités régionales
Et comme toujours, derrière ces moyennes se cachent des disparités régionales très prononcées. Dans les zones les moins attractives pour l’emploi ou dès qu’on s’éloigne des grandes métropoles, les prix reculent souvent de plus de 10%. Ce décrochage des prix couplé à des taux d’intérêt d’emprunts inédits permet alors aux primo-accédants d’acheter. A l’inverse, dans les zones tendues comme la région parisienne, les primo-accédants se font toujours rares.
Vendeurs-acheteurs
D’après le courtier en emprunts immobiliers Cafpi, le marché des transactions est d’ailleurs très majoritairement animé par des vendeurs-acheteurs qui ont bien mûri leur projet ou qui sont contraints de changer de logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Ce sont eux qui profitent à plein des taux de crédit exceptionnels, accompagnés par les emprunteurs d’hier qui profitent de la baisse des taux pour renégocier leur dette (rachats de crédits).
L’attrait particulier de Bordeaux
Comme les notaires, la FNAIM observe une hausse des prix des appartements dans la région Aquitaine (+1,4%) avec l’attrait particulier de Bordeaux (+4,5%). Les appartements anciens se seraient également valorisés d’environ 2% cette année à Strasbourg, Nîmes et Nice contrairement à Poitiers, Dijon, Marseille et Nancy où ils auraient perdu de 3% à 5%.
Autre fait marquant, les budgets moyens sont en baisse, ce qui ne fait pas l’affaire de la FNAIM dont ses adhérents sont rémunérés au pourcentage des prix de transactions. Cela est particulièrement vrai à Paris où malgré une baisse des prix dans la tendance nationale, les ventes de petites surfaces se sont multipliées contrairement aux appartements familiaux.
Des négociations plus longues
Même à Paris où les prix viennent de fléchir sous la barre des 8 000 euros, vendre un logement n’est plus aussi aisé. Comme l’explique le spécialiste de la mise en relation entre les particuliers et les agences immobilières MeilleurAgents.com, 25% des biens parisiens se vendaient rapidement et sans décote en 2010-2011, les 75% restant se négociant un peu plus lentement avec une réduction de -5%. Or Aujourd’hui, 84% des ventes se feraient avec une décote moyenne de -9% alors que seulement 16% des biens partiraient au prix demandé…
Même tendance en 2015 ?
Pour 2015, le Président de la FNAIM, Jean-François Buet, n’envisage pas de rupture de tendance. Le volume de transactions ne devrait pas s’éloigner des 700 000 mais toujours avec de fortes disparités régionales. Selon lui, les prix devraient se stabiliser ou poursuivre leur légère érosion en fonction de l’attractivité des territoires et plus généralement de l’évolution des taux d’emprunt. Jean-François Buet constate toujours un manque de confiance des ménages, particulièrement problématique sur le segment des investisseurs, déboussolés par l’instabilité fiscale et règlementaire.
Sur les 720 000 transactions de 2014, les ventes à des investisseurs sont estimées à 64 800, en baisse de 10% par rapport à 2013. Face à moins de 30 000 ventes dans le neuf en investissement locatif Duflot, plus de deux tiers des achats à des fins de mise en location sont donc assurés par l’immobilier ancien. Sans perdre de vue que plus de 6 millions de locataires sont logés dans le parc privé. Dans ce contexte, la FNAIM peut nourrir des espoirs dans l’intérêt affiché par le Premier ministre, Manuel Valls, au bail solidaire proposé depuis longue date par l’organisation syndicale des professionnels de l’immobilier.
