En 2018, seuls 13,3% des biens ont fait l’objet d’une rénovation avant d’être remis en location. Du jamais vu depuis 1998 ! La fiscalité et la réglementation sont mises en cause.
C’est un signal inquiétant pour le devenir du parc locatif. Dans son dernier observatoire du marché, Clameur indique que l’an passé très peu de biens ont fait l’objet de travaux de rénovation avant d’être remis sur le marché.
Plus précisément, 13,3% du parc a bénéficié d’un effort d’amélioration, soit 2 biens sur 15. En repli par rapport à 2017 et 2016, cet indicateur vient surtout d’inscrire un record à la baisse depuis 1998.
Pour Clameur, « le constat est inquiétant pour l’avenir » entre dégradation de la qualité du parc et détérioration des conditions de logement.
Un effet fiscal ?
Il évidemment difficile de ne pas y voir (du moins en partie) la conséquence de l’année blanche. Rappelons que les revenus fonciers encaissés en 2018 seront cette année exonérés d’impôt. L’intérêt d’engager des travaux déductibles en 2018 était donc limité.
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Certes, un mécanisme anti-abus a été prévu : la déduction au titre des revenus de 2019 correspondra à la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019 (sauf pour un bien acquis en 2019). L’idée était d’éviter un report massif des travaux à 2019. Mais force est de constater que le système est loin d’être parfait. De fait, quelle que soit la ventilation des travaux, 50% seulement de la dépense cumulée de 2018 et 2019 sera in fine déductible.
Cette règle fiscale a certainement conduit des propriétaires à mettre entre parenthèses leurs projets. De surcroît, elle n’incite guère à l’optimisme pour 2019 puisqu’il faudra attendre 2020 pour que les travaux soient à nouveau déductibles à 100%.
D’autres raisons plus profondes
Si l’impact fiscal ne peut être ignoré, il ne permet toutefois pas à lui seul d’expliquer ces moindres efforts d’amélioration. Pour preuve, la part de logements avec travaux était déjà faible en 2017 (14,3%) et en 2016 (17,3%), bien plus en tout cas qu’au début des années 2010 (plus de 30%).
Clameur y voit « une réponse aux incertitudes relatives à l’évolution des recettes locatives ». Les auteurs de l’enquête pointent notamment la faiblesse des loyers sur une grande partie du territoire, qui met en péril l’équilibre financier des projets. Pour ce qui est des grandes villes, ils mettent en cause l’encadrement des loyers ainsi que l’instabilité fiscale et réglementaire. Des éléments qui risquent de « dissuader les propriétaires bailleurs de maintenir une stratégie active d’entretien de leur patrimoine ».
