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La déductibilité des emprunts contractés pour l’achat de la résidence principale risque d’être moins favorable qu’au temps de l’ISF. Explications…
Globalement, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) fonctionne sur le même principe que l’ancien ISF. La taxation porte sur une assiette nette, c’est-à-dire après déduction des dettes contractées pour l’acquisition ou la préservation des biens imposés.
Pourtant, dans le cas de la résidence principale, un changement est a priori à prévoir. Le point vient d’être soulevé par Olivier Rozenfeld, le président de Fidroit, dans un communiqué.
La règle avec l’ISF
Du temps de l’ISF, la résidence principale bénéficiait déjà d’un abattement de 30% sur sa valeur. En revanche, la dette contractée pour l’acquisition de la résidence principale était déductible dans sa totalité.
Cela découlait de la stricte application de l’article 885 G quater du code général des impôts, selon lequel la dette n’était pas déductible (en partie ou en totalité) lorsque le bien était exonéré (en totalité ou en partie). Or, un abattement n’est pas une exonération. En 2013, une publication au BOFiP confirmait d’ailleurs qu’un emprunt lié à la résidence principale était « admis en déduction en totalité ».
La règle avec l’IFI
Depuis l’instauration de l’IFI, les textes ont changé. L’article 885 G quater du CGI a été abrogé. Et c’est désormais l’article 974 qui précise les conditions de déductibilité des dettes.
Selon cet article, les dettes sont admises en déduction si elles se rapportent à des actifs imposables et le cas échéant « à proportion de leur valeur imposable ». Faut-il en conclure que « seul 70% de la dette ayant permis d’acquérir la résidence principale est déductible de l’actif de l’IFI ? », s’interroge Olivier Rozenfeld.
Il faudra bien entendu attendre les commentaires de l’administration pour avoir des certitudes sur ce point. Mais la rédaction de l’article 974 laisse bel et bien craindre une mauvaise surprise pour les contribuables.
Pour le démontrer, Olivier Rozenfeld prend l’exemple d’une résidence de 500.000 euros financée par un emprunt de 300.000 euros. Avec l’ISF, la valeur imposable était de 350.000 euros et le passif déductible de 300.000 euros, soit un actif net de 50.000 euros. Avec l’IFI, la valeur imposable sera toujours de 350.000 euros, mais la dette ne serait plus déductible qu’à hauteur de 210.000 euros (70%), portant l’actif net taxable à 140.000 euros.
