Hausse des prix de l’immobilier, stop ou encore ?

La hausse des prix de l’immobilier va-t-elle enfin se calmer ? Ce n’est pas vraiment le scénario privilégié aujourd’hui et le spécialiste de l’estimation du prix des logements anciens, Meilleurs Agents, estime que cette hausse pourrait se poursuivre à son rythme actuel au cours des 12 prochains mois. Si ce scénario se réalise, il faut donc s’attendre encore à une forte progression impulsée par les villes moyennes, les banlieues des grandes agglomérations et les zones rurales péri-urbaines.

Comme le souligne Meilleurs Agents, la hiérarchie qui régissait les prix depuis 5 ans s’est totalement inversée depuis la crise sanitaire : ce n’est plus Paris et les 10 plus grandes métropoles françaises qui tirent à elles-seules les tarifs vers le haut mais au contraire les communes rurales qui connaissent la plus forte croissance : +6,4% en 12 mois à comparer à +4,9% au niveau national, +4,1% pour le Top 10 des grandes villes et -1,5% à Paris.

« D’ici septembre 2022, les prix resteront orientés à la hausse dans le même ordre de grandeur que cette année », pronostique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la plateforme Meilleurs Agents. « Le million de transactions annuelles va devenir la nouvelle norme », ajoute-t-il, en faisant référence aux volumes qui pourraient atteindre 1,16 million de logements existants en 2021, un nouveau record absolu selon les projections de Meilleurs Agents.

L’appétit pour les maisons

Les équipes scientifiques de Meilleurs Agents ont analysé en détail cette nouvelle géographie immobilière qui détermine l’orientation des prix depuis la crise sanitaire. Il y a tout d’abord une forte demande, que cela soit pour devenir propriétaire, faire un investissement locatif ou changer de logement, ce qui se retrouve dans les volumes de transaction record observés en 2021. Il y a ensuite l’appétit des Français pour les maisons (dont les prix augmentent actuellement deux fois plus vite que les appartements), alimenté par le développement du télétravail et le besoin d’espace comme de verdure.

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Pour acheter une maison, les candidats se déplacent souvent du centre des agglomérations vers la banlieue. Ce phénomène est flagrant en région parisienne et explique la légère baisse des prix observée à Paris intra-muros (-1,5% sur les 12 derniers mois) pendant qu’ils ont bondi de plus de 8% en grande banlieue. Les villes moyennes s’en sortent mieux puisqu’elles permettent de trouver plus facilement une maison ou de la verdure. Certaines localités ont particulièrement profité de la crise sanitaire comme Brest (+8,2%), Angers (+7,4%), Reims (+6,9%), Quimper (+6,8%) ou encore Orléans (+6,2%). Plusieurs grandes villes tirent quand même leur épingle du jeu comme Marseille (+6,4% sur les 12 derniers mois), Strasbourg (+9,8%) et Nantes (+9%).

Zones rurales

Davantage de Français sont aussi prêts à s’installer dans des zones rurales, souvent pour y acquérir une résidence secondaire où ils pourront profiter de possibilités étendues d’être en télétravail. Meilleurs Agents estime ainsi que les prix en zones rurales ont retrouvé leur niveau de 2008 à environ 1.700 € le m². Mais la définition d’une zone rurale est très large et il faut distinguer les aires péri-urbaines, c’est-à-dire à distance raisonnable d’une ville moyenne ou d’une agglomération, qui connaissent de fortes hausses de prix, de la campagne pure où la demande reste faible avec des prix qui ne décollent pas.

Forces de rappel

En se projetant après 2022, Meilleurs Agents perçoit cependant des forces de rappel qui devraient limiter ce rééquilibrage territorial. La création de richesse reste en effet centrée sur les grandes villes où la demande restera donc forte grâce aux perspectives d’emploi. Le télétravail a ensuite ses limites et ne règle pas le déficit d’accès aux services et infrastructures de transport dans les zones rurales et les petites villes. Enfin, le défi écologique implique de limiter l’artificialisation des sols et l’usage de la voiture, ce qui est un frein au développement des maisons. Au contraire, la politique du logement s’oriente résolument vers la densification dans les grandes agglomérations. Au sujet de Paris, Meilleurs Agents ne pense d’ailleurs pas que les prix vont continuer à reculer mais qu’ils devraient plutôt se stabiliser à court terme avec une poursuite de l’homogénéisation des valorisations par quartier.