Gare aux secousses sur les taux immobiliers en 2019

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Après un atterrissage en douceur du marché résidentiel français cette année, 2019 pourrait être davantage impactée par la remontée des taux, à la fois en terme de pouvoir d’achat mais aussi d’impact psychologique sur les acquéreurs.

Espaces Atypiques

La dernière note de conjoncture immobilière du Crédit Agricole confirme le scénario consensuel d’un atterrissage en douceur du marché résidentiel français cette année. Après les records de l’an dernier, l’économiste de la banque verte, Olivier Eluère, pronostique pour 2018 des volumes de transactions dans l’ancien en repli de l’ordre de 6%. Ils seraient en recul de 9% dans le neuf en 2018 (8% dans le segment promoteurs et 9% dans les maisons individuelles), du fait du recentrage du PTZ et du Pinel et de l’arrêt de l’APL accession. En 2019, les ventes s’effriteraient encore dans l’ancien et seraient à peu près stables dans le neuf.

Pas de surévaluation

Olivier Eluère pense que les prix de l’ancien resteraient en hausse de 3% en 2018 avant de freiner en 2019. Des prix - il s’agit bien sûr de moyennes nationales qui masquent des situations très contrastés sur le territoire- qui ne sont pas jugés surévalués au regard de la capacité moyenne d’achat d’un logement qui dépend des taux d’emprunt.

Remontée des taux

Sur ce sujet crucial des taux d’emprunt, dont la faiblesse joue depuis plusieurs mois les prolongations au grand bonheur des acquéreurs, l’économiste du Crédit Agricole s’attend à une remontée toujours très graduelle qui ne deviendrait significative qu’à partir de l’an prochain. Il estime que les taux à long terme français, lesquels restent la base de référence de fixation des taux bancaires proposés aux particuliers, devraient remonter peu à peu vers 1,15% fin 2018 et 1,55% fin 2019.

Or on évolue sur le 10 ans français dans une fourchette étroite comprise entre 0,7% et 0,8% depuis plus de deux mois pour un taux immobilier moyen de 1,65% sur 20 ans. Si on devrait effectivement remonter jusqu’à 1,5% sur ce taux directeur en 2019, cela présage quand même un changement majeur, à la fois en terme de pouvoir d’achat mais aussi d’impact psychologique sur les acquéreurs.

Stress scénario

Par rapport à ce scénario central, le principal risque serait bien sûr celui d’une remontée plus significative des taux longs français entraînant un choc de confiance et une correction significative des ventes et des prix immobiliers. Olivier Eluère rappelle que cela pourrait par exemple se produire dans l’hypothèse d’une accélération marquée de la croissance américaine, accompagnée d’un dérapage budgétaire, d’une croissance soutenue en zone euro et d’un resserrement monétaire plus fort que prévu de la part de la Fed et de la BCE. Mais rassurons-nous, cela relève toutefois plutôt d’un «stress scénario» qu’il juge peu probable en 2018-2019.

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