Fournir un logement décent est une condition de l’application de la garantie des loyers

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Le bailleur d'un logement frappé d'un arrêté de péril doit rembourser les loyers versés par Action Logement en raison de la défaillance de son locataire, car il était de mauvaise foi, a jugé la Cour de cassation.

Reuters

Un propriétaire ne fournissant pas un logement décent ne permet pas de faire annuler le contrat de cautionnement du bail, mais son application peut être refusée par un juge, a tranché la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 6 mai dernier.

En l’espèce, Action Logement, organisme agréé par l’Etat qui propose aux propriétaires des contrats de garantie de loyer et des dégradations pour les locations de résidence principale sous conditions de loyer plafonné, avait payé un an de loyers à un propriétaire en raison de la défaillance de son locataire assuré.

Arrêté de péril

L’organisme en avait réclamé le remboursement au propriétaire après que le logement avait été frappé d’un arrêté de péril, représentant un danger pour la sécurité de ses occupants et ne répondant pas ipso facto aux critères de décence – une obligation légale qui s’impose au bailleur.

Dès lors, ce manquement permettait au locataire de refuser de payer le loyer en invoquant une inexécution des obligations du propriétaire, qui était de mauvaise foi, a fait valoir en l’espèce Action Logement.

Non application de clause

Dans son arrêt, la Cour de cassation a considéré que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’inexécution du contrat par son locataire, et qu’elle ne peut pas annuler le contrat de bail. Mais en revanche, « le juge peut refuser de produire effet » à l’une de ses clauses si celle-ci a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La Cour a donc répondu positivement à la requête d’Action Logement en jugeant que le propriétaire lui réclamait de mauvaise foi le paiement du loyer, que cette clause devait être écartée et non appliquée et que le propriétaire devait en conséquence rendre ce qu'il avait reçu.

(Cass. Civ 3, 6.5.2021, V 20-15.094).

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