Finalement pas si prononcée, la hausse du prix des appartements neufs ?

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Le Laboratoire de l’Immobilier a mesuré une progression de 2% sur les 12 derniers mois, à 4.900 € le m² en moyenne

Bricqueville

Sans surprise, les prix des appartements neufs dans les communes de plus de 45.000 habitants ont poursuivi leur hausse sur les 12 derniers mois mais peut-être pas autant qu’on aurait pu le penser. Le Laboratoire de l’Immobilier, un service d’études pour les professionnels de la gestion de patrimoine, a mesuré entre juin 2020 et juin 2021 une progression de 2% à 4.900 € le m² en moyenne. Cette étude ne se base pas sur le prix des transactions mais sur les prix des logements neufs actuellement proposés par les promoteurs (qui incluent généralement le stationnement, à l’exception de Paris).

Les promoteurs calment le jeu

« Il y a un an, nous avions mesuré une hausse des prix de +3,4% en à peine 6 mois », rappelle Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier. « La période des élections municipales, peu propice aux projets immobiliers puis le blocage des permis de construire durant le confinement ne pouvaient qu’aggraver la pénurie de logements neufs déjà observée. Toutes les conditions étaient réunies pour une poursuite de la hausse des prix », rappelle-t-il. Franck Vignaud estime cependant que l’augmentation des refus de financement bancaire liée au durcissement des conditions d’octroi des crédits a vraisemblablement conduit les promoteurs à modérer la hausse des prix. A noter que depuis le début 2021, emprunter dans le neuf est redevenu un peu plus aisé, les banques appliquant à nouveau un différé de remboursement qui permet d'allonger la durée maximale d’emprunt jusqu'à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé).

Métropoles versus villes moyennes

L’attrait des villes moyennes lié à la crise sanitaire, quoique principalement orienté vers les maisons, a-t-il influencé les prix par rapport aux valorisations des métropoles ? Non, répond le Directeur du Laboratoire de l’Immobilier : « il n’y a pas eu de baisse des prix du neuf dans les métropoles, l’emploi aujourd’hui y reste encore concentré et tous les Français n’ont pas la possibilité (ou la volonté) de pratiquer le télétravail à bonne distance de leur entreprise » observe-t-il. Et de rappeler que les zones Abis, A et B1, c’est-à-dire les grandes métropoles, concentrent plus de 80% de la production d’appartements neufs.

Le palmarès des grandes métropoles n’évolue donc pas vraiment. Paris culmine à plus de 12.000 € le m², seule grande ville à voir ses prix se tasser mais cela est lié à une offre plus abondante dans des arrondissements plus abordables, notamment sur la Rive Droite. Autour de 6.000 € le m², Lyon et Nice affichent quand même des prix deux fois moins chers que la capitale. Viennent ensuite des villes comme Montpellier, Bordeaux, Nantes, Rennes et Marseille où les prix moyens sont légèrement inférieurs à 5.000 € le m².

Dans chaque ville, cette moyenne cache bien sûr des disparités en fonction des quartiers et du niveau de standing des résidences. A Nice, ces écarts sont parmi les plus élevés avec des prix qui démarrent sous les 5.000 € le m² pour aller jusqu’à 6.855 € (soit un delta de 40%).

Par ailleurs, il n’y a plus que 3 grandes métropoles régionales à afficher des prix moyens encore inférieurs à 4.000 €/m² : Lille (3.924 €/m²), Reims (3.890 €/m²) et Le Havre (3.437 €/m²).

Quelques hausses significatives

Du côté des villes moyennes, certaines destinations affichent quand même de fortes hausses. C’est le cas de Nîmes qui remporte la palme de la plus forte augmentation avec +10,7% depuis juin 2020 à presque 3.900 € le m². « Depuis plusieurs mois, nous avons relevé un grand nombre de nouveaux projets sur ce territoire. Le développement foncier sur Montpellier devenant de plus en plus complexe, Nîmes s’impose comme un marché de report pour de nombreux opérateurs, ce qui dynamise le marché », explique Franck Vignaud. Malgré cette hausse, les prix nîmois demeurent environ 1 000 €/m² moins chers que les prix montpelliérains.

Le Laboratoire de l’Immobilier observe que 4 autres communes ont enregistré des évolutions de prix supérieures à 8% en 1 an : Brest (+9% à 3.581 € le m²), Annecy (+8,7% à 6.787 € le m²), Avignon (+8,3% à 3.676 € le m²) et Saint-Nazaire (+8,3% à 3.762 € le m²).

Prix au m² dans les 15 plus grandes villes
Source : Laboratoire de l’Immobilier
Prix basPrix moyenPrix hautEvolution du prix moyen sur 12 mois
Paris11.275 €12.280 €13.412 €-1,1%
Lyon5.502 €6.313 €6.991 €+2,7%
Nice4.881 €5.984 €6.855 €+5,7%
Montpellier3.863 €4.974 €5.447 €+4,6%
Bordeaux3.950 €4.950 €5.313 €+2,5%
Nantes3.840 €4.881 €5.635 €+1,8%
Rennes4.230 €4.875 €5.254 €+5,5%
Marseille3.985 €4.800 €5.220 €+2,2%
Toulon4.113 €4.615 €4.882 €+3,5%
Strasbourg4.171 €4.600 €5.047 €+6,5%
Toulouse3.990 €4.538 €4.894 €+6,9%
Grenoble4.042 €4.171 €4.683 €+6,2%
Lille3.809 €3.984 €4.258 €+2%
Reims3.635 €3.890 €4.300 €+4,1%
Le Havre3.414 €3.437 €3.704 €+1,2%
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