Emprunts immobiliers : peu d’évolution des seuils de l’usure pour les prochains mois

Les nouveaux barèmes des seuils de l’usure applicables au premier trimestre 2022 ont été publiés et sont globalement stables par rapport aux taux en vigueur au quatrième trimestre 2021. Ils restent donc à des niveaux historiquement faibles, ce qui continue à pénaliser certains emprunteurs car ils correspondent au taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-dessus duquel il est interdit d’accorder un prêt immobilier. Une infime hausse du seuil de l’usure est quand même à signaler pour les prêts d’une durée inférieure à 20 ans.

Nouveaux barèmes

• A compter du 1er janvier, le taux d’usure passera de 2,39% à 2,40% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans.
• Pour les prêts à plus de 20 ans, c’est-à-dire les durées qui sont le plus souvent concernées par des refus de prêts immobiliers liés au taux d’usure, le seuil ne change pas en restant à 2,41%.
• Pour les prêts à moins de 10 ans, le seuil de l’usure évolue de 2,43% à 2,44%.

TAEG

Prévu initialement pour encadrer le niveau des taux de crédits et éviter les abus, le taux d’usure est calculé en ajoutant un tiers au taux effectif moyen pratiqué par les banques sur la période (le trimestre précédent). Sont inclus dans ce taux maximum : le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et éventuels frais de dossier.

Le poids de l’assurance emprunteur

Certaines catégories d’emprunteurs restent davantage pénalisées par le taux d’usure, notamment les plus risqués en termes de santé (séniors, risques aggravés) dont le taux dépasse fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance dans le TAEG. Les emprunteurs modestes peuvent également être impactés en raison des écarts de taux pratiqués par les banques selon les revenus et l’apport.

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Sur 20 ans, le taux nominal d’un emprunt peut par exemple varier de 0,90% à 1,80% en fonction du profil de l'emprunteur, avec des taux d’assurance entre 0,25% pour les plus jeunes et 0,50% pour les plus de 50 ans, sans oublier les frais de dossier qui peuvent monter jusqu’à 1.000 €. Compte tenu de ces écarts importants, on voit bien que certains emprunteurs obtiennent des propositions supérieures au taux d’usure et ne sont donc pas finançables. Opter pour une assurance emprunteur déléguée, souvent moins chère que celles proposées par les banques, peut être la solution pour ramener son TAEG sous le taux d'usure.