Emprunts immobiliers : pas d'amélioration au niveau des seuils de l’usure pour les prochains mois

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Le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-dessus duquel il est interdit d’accorder un prêt immobilier.

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Les nouveaux barèmes des seuils de l’usure applicables au deuxième trimestre 2022 ont été publiés et sont globalement stables (hormis pour les prêts à moins de 10 ans) par rapport aux taux en vigueur depuis le début de l’année. Ils restent ainsi à des niveaux historiquement faibles, ce qui continue à pénaliser certains emprunteurs car ils correspondent au taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-dessus duquel il est interdit d’accorder un prêt immobilier. Or, les taux proposés par les banques remontent assez nettement depuis le début de l’année et pourraient encore augmenter dans les prochains mois. Même à seuil de l’usure égal, de plus en plus d’emprunteurs risquent donc de se voir refuser leur financement.

Nouveaux barèmes

  • A compter du 1er avril, le taux d’usure passera de 2,44% à 2,51% pour les prêts à moins de 10 ans.
  • Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, le seuil de l’usure évolue de 2,40% à 2,43%.
  • Pour les prêts à plus de 20 ans, c’est-à-dire les durées qui sont le plus souvent concernées par des refus de prêts immobiliers liés au taux d’usure, le seuil ne change pratiquant pas en évoluant de 2,41% à 2,40%.

TAEG

Prévu initialement pour encadrer le niveau des taux de crédits et éviter les abus, le taux d’usure est calculé en ajoutant un tiers au taux effectif moyen pratiqué par les banques sur la période (le trimestre précédent). Sont inclus dans ce taux maximum : le taux nominal du crédit, le taux de l’assurance du crédit, les frais liés à la garantie, les honoraires et éventuels frais de dossier. Au premier trimestre 2022, ce taux était par exemple de 1,80% sur + de 20 ans.

Le poids de l’assurance emprunteur

Certaines catégories d’emprunteurs restent davantage pénalisées par le taux d’usure, notamment les plus risqués en termes de santé (séniors, risques aggravés) dont le taux dépasse fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance dans le TAEG. Les emprunteurs modestes peuvent également être impactés en raison des écarts de taux pratiqués par les banques selon les revenus et l’apport.

Ecarts de taux en fonction du profil

Sur 20 ans, le taux nominal d’un emprunt peut par exemple aller de 1% à 2% en fonction du profil de l'emprunteur, avec des taux d’assurance entre 0,25% pour les plus jeunes et 0,50% pour les plus de 50 ans, sans oublier le coût de la caution et les frais de dossier qui peuvent monter jusqu’à 1.000 €. Compte tenu de ces écarts importants, on voit bien que certains emprunteurs obtiennent des propositions supérieures au taux d’usure (2,40% à partir du 1er avril) et ne sont donc pas finançables. Opter pour une assurance emprunteur déléguée, souvent moins chère que celles proposées par les banques, reste une solution pour ramener son TAEG sous le taux d'usure.

« Les taux d’usure sont actuellement totalement décorrélés de la réalité du marché. Pour preuve, sur 20 ans et plus, les durées de crédit les plus répandues, le taux d’usure a baissé de 20 points en un an, passant de 2,60% à 2,40%, alors même que les taux de crédit ont augmenté de 15 points. En avril 2021, on empruntait en moyenne à 1,25% contre 1,40% actuellement, avec un taux d’usure aujourd’hui plus bas. On comprend donc bien que de nombreux emprunteurs soient de fait exclus du crédit », analyse Sandrine Allonier, directrice des études du courtier en prêts immobiliers Vousfinancer.

Evolution des seuils de l'usure
Source : Banque de France et Journal Officiel
Quatrième trimestre 2021Premier trimestre 2022Deuxième trimestre 2022
Prêts d'une durée inférieure à 10 ans2,43%2,44%2,51%
Prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans2,39%2,40%2,43%
Prêts d'une durée supérieure à 20 ans2,41%2,41%2,40%
Prêts-relais2,88%2,88%2,87%

a savoir

Heureusement, la prise en compte de la remontée des taux d’emprunts dans les prochains barèmes du troisième trimestre 2022 devraient enfin permettre une réelle remonté des seuils de l’usure à partir du 1er juillet.

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