Emprunts immobiliers : les taux se dirigent déjà vers les 3% sur 25 ans !

Et ça continue ! Les taux des emprunts immobiliers connaissent de nouvelles hausses en novembre. Le courtier Vousfinancer constate de fortes augmentations, de 30 points de base en moyenne, même si les nouvelles grilles envoyées ce mois-ci par les banques ne sont pas encore très nombreuses. Comme en octobre, les banques semblent en tout cas ajuster leurs taux par rapport aux nouveaux seuils de l’usure.

Autrement dit, elles les remontent au maximum pour récupérer des marges dans un contexte où leurs coûts de refinancement ne cessent d’augmenter avec la hausse des taux obligataires, elle-même guidée par celle des taux directeurs de la banque centrale européenne. La BCE qui va encore resserrer la vis lors de sa prochaine réunion du 15 décembre…

Des seuils de l'usure déjà dépassés

Vousfinancer constate ainsi des taux supérieurs à 2% sur pratiquement toutes les durées et allant même jusqu’à 3% sur 25 ans, ce qui est actuellement inapplicable en raison du niveau des taux d’usure. Conséquence pour les emprunteurs, la hausse des seuils de l’usure de près de 50 points de base depuis le 1er octobre (3,05% pour les crédits immobiliers d'une durée de 20 à 25 ans) semble déjà avoir été rattrapée par l’augmentation des taux nominaux proposés par les banques. De nombreux profils d’emprunteurs risquent donc de voir leurs financements refusés pour cause de dépassement des seuils de l’usure. Plus que jamais, trouver une assurance emprunteur (celle-ci rentre dans le calcul des seuils de l'usure) compétitive devient incontournable pour décrocher son prêt.

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« Certains emprunteurs, les plus âgés ou ceux qui ne bénéficient pas des taux les plus avantageux en raison de la qualité de leur dossier, se retrouvent donc d’ores et déjà dans la même situation que cet été, c’est-à-dire exclus du crédit, en raison de l’écart à nouveau trop faible entre les taux nominaux hors frais proposés par les banques, et le taux d’usure, tous frais inclus », déplore Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

La Banque de France va-t-elle réagir ?

Les données de l’organisme de cautionnement des prêts immobiliers Crédit Logement témoignent d’ailleurs d’une forte baisse des volumes de prêts accordés depuis plusieurs mois. Sur le dernier trimestre (août à octobre), la production de crédits et le nombre de prêts accordés étaient en baisse de plus de 30% par rapport à la même période en 2021. Sachant que les délais entre une demande de prêt et le déblocage des fonds retardent ces statistiques, cette tendance risque de s’accélérer encore.

Peut-être cela fera enfin réagir l’institution monétaire afin de réformer le mode de calcul des seuils de l’usure alors que le ministre en charge du Logement, Olivier Klein, a récemment reconnu que leur mode de calcul tous les trimestres est peut-être trop long et a évoqué l’éventualité de le réduire pour être plus en phase avec l’actualité. Olivier Klein avait promis de rencontrer très prochainement le gouverneur de la Banque de France (cette réunion s'est justement tenue ce jeudi) pour évaluer à quel point ce facteur ainsi que le taux d’endettement maximum de 35% peuvent constituer des freins à l’accès à la propriété.

Quelques solutions complémentaires

En attendant, les courtiers cherchent des solutions et Vousfinancer évoque les crédits sur plusieurs lignes de différentes maturités ou des offres de banques qui proposant des prêts complémentaires à taux bonifiés. Il s’agit d’offres commerciales souvent comprises entre 20.000 et 30.000 €, à des taux aux alentours de 1%, ce qui fait sensiblement baisser le taux moyen des prêts et le coût du crédit.