Elevés mais pas surévalués ces prix de l’immobilier ?

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MeilleursAgents ne voit pas de frein à une poursuite de la hausse des prix à court terme dans les grandes agglomérations grâce aux deux leviers qui devraient rester intacts : les taux exceptionnellement bas et l’amélioration du chômage...

Reuters

Alimenté par des taux d’emprunts toujours plus bas, des durées d’emprunt qui s’allongent encore et un assouplissement des conditions d’octroi de crédit de la part des banques qui exigent de moins en moins d’apport, le marché immobilier existant continue de tourner à plein régime. A tel point que le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, MeilleursAgents.com, envisage désormais un volume de transactions supérieur à 1 million cette année, ce qui marquerait donc un nouveau record.

Fractures territoriales

Cette santé de fer du marché immobilier français reste très inégale à l’échelle du territoire : elle reste portée par les grandes métropoles qui ont connu une hausse des prix bien plus prononcée sur les 10 ans dernières années. MeilleursAgents calcule en effet une progression des prix de presque 28% depuis 2009 pour les 10 plus grandes villes françaises contre +10,2% pour la France entière et -4,1% pour les zones rurales. Paris reste à part avec une envolée de plus de 60%, au-dessus de 10.000€ le m² désormais.

Locomotives

Sur un an, depuis septembre 2018, c’est encore les grandes métropoles qui constituent les locomotives du marché avec Lyon comme star incontestée et des prix en hausse de plus de 10% à près de 4.500€ le m². Nantes (+9,3% à plus de 3.200€ le m² pour les appartements), Toulouse (+7,1% à près de 3.100 € le m²) et Rennes (+7% autour de 3.000€ le m²) bénéficient aussi d’une grande attractivité, largement corrélée à la dynamique de l’emploi.

De quoi rappeler que le taux de chômage français a reculé de 10,5% en 2015 à 8,5% aujourd’hui. Cela correspond à 500.000 chômeurs de moins qui sont devenus autant de potentiels acquéreurs. A part Nice, Marseille et Bordeaux (où les prix semblent avoir atteint un palier autour de 4.500€ le m²), 8 des 11 plus grandes villes françaises affichent d’ailleurs aujourd’hui des prix au plus haut.

Corrélation avec l’emploi

MeilleursAgents rappelle ainsi la corrélation quasiment parfaite entre la vigueur du marché immobilier local et l’évolution du marché du travail. Cela participe à doper les effets démographiques avec la catégorie des 30-45 ans, les plus actifs sur le marché immobilier, qui afflue vers les grandes métropoles. De quoi expliquer aussi la faible progression des prix dans des villes comme Montpellier ou Marseille, moins dynamiques sur l’emploi. La cité phocéenne reste une des métropoles les moins chères de France autour de 2.700 € le m² en moyenne.

Prévisions 2020

Cette bonne santé va-t-elle durer ? Alors que les prix ont enregistré une nouvelle hausse de l’ordre de +1,4% depuis janvier au niveau national, MeilleursAgents ne voit pas de frein à une poursuite de la hausse à court terme grâce aux deux leviers qui devraient rester intacts : les taux bas qui permet aujourd’hui au pouvoir d’achat immobilier des Français de se maintenir et l’amélioration du chômage.

Pour les 12 prochains mois, MeilleursAgents envisage une nouvelle hausse des prix de 1,5% en moyenne au niveau national avec +6% à Paris, +5% pour les 10 plus grandes villes françaises, +3% pour les 50 premières villes et +0,5% pour les zones rurales. Si ces niveaux de prix peuvent être jugés élevés, Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, ne les trouve pas surévalués et estime que le problème de pouvoir d’achat immobilier reste aujourd’hui très localisé à Paris, Lyon et Bordeaux, où les classes moyennes rencontrent d'ores et déjà des difficultés à accéder au logement. Peut-être se posera-t-il bientôt à Nantes ou Toulouse, admet Thomas Lefebvre.

Evolution des prix au m² dans les grandes agglomérations
Source : MeilleursAgents.com
VillesPrix moyen au m² en septembre 2019Evolution des prix sur 1 anEvolution des prix sur 5 ans
Paris10.115€+8,8%+27,6%
Lyon4.485€+10,2%+32,8%
Marseille2.724€+3,7%+5,7%
Nice4.158€-0,4%+4,7%
Toulouse3.086€+7,1%+26,5%
Lille2.692€+2,9%+13,2%
Bordeaux4.475€-0,4%+34,9%
Montpellier2.888€+1,9%+11,1%
Nantes3.262€+9,3%+30,8%
Strasbourg2.886€+4,3%+3,6%
Rennes3.013€+7%+24,1%

a savoir

Avec le levier des taux exceptionnellement bas, MeilleursAgents souligne qu’un ménage a aujourd’hui tout à gagner à acheter plutôt que louer. À Lille, par exemple, MeilleursAgents a calculé qu’il suffit désormais de 3 ans pour que l’acquisition d’un logement se révèle plus rentable qu’une location, soit deux fois plus vite qu'il y a 10 ans. Idem à Marseille et Montpellier où moins de 4 ans sont nécessaires pour parvenir au même résultat. Même à Lyon, il ne faut plus que 7 ans contre 15 ans auparavant.

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