Du Pinel à la location meublée, il n’y a qu’un pas

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Profiter de l’intérêt fiscal procuré par la Loi Pinel, puis au moment de l’extinction de cet avantage, basculer vers un nouveau régime fiscal (LMNP) est la solution proposée par la plateforme Cerenicimo.

La plateforme de commercialisation de supports d'investissement immobiliers Cerenicimo, filiale du groupe Consultim, ne se contente pas de sélectionner des logements en Pinel : elle propose désormais de cumuler avec le même produit un autre avantage fiscal : celui du statut de loueur meublé (LMNP) qui permet d’amortir son logement et ainsi de limiter, voire annuler l’imposition sur les revenus fonciers.

Bascule

Concrètement, Cerenicimo sélectionne des programmes Pinel dans des zones touristiques qui se prêtent à de la location saisonnière. L’investisseur loue ainsi son appartement neuf en Pinel dans une première phase et au bout de 9 ans, période de transition conseillée qui permet de maximiser les réductions d’impôt procurées par le Pinel, passe à une location meublée saisonnière. Avec l’accord de l’investisseur, Cerenicimo s’occupe alors de la bascule en location meublée en réalisant les demandes d’autorisation éventuelles pour changer de statut de la location nue à la location meublée saisonnière, la mise en place d’un bail spécifique, l’achat et l’installation des meubles, en passant par la gestion locative et le suivi comptable nécessaire au LMNP.

Arbitrage

« Nous incitons à changer de schéma de location avec une rentabilité améliorée », explique David Regin, ­Responsable développement de Consultim. Au moment de l’extinction de l’avantage fiscal du Pinel (6, 9 ou 12 ans de détention), se pose en effet la question de l’arbitrage à réaliser : vendre son Pinel ou continuer à le louer sans réduction d’impôts. Dans tous les cas, si on conserve le bien, il faudra cependant attendre le départ du locataire en place pour pouvoir changer le statut et éventuellement passer à une location meublée.

Première phase

Rien de mieux qu’une simulation pour mieux comprendre les avantages de la solution proposée par Cerenicimo. La plateforme commercialise actuellement des appartements neufs éligibles à la loi Pinel à Calvi, petite station balnéaire de la côte Ouest de la Corse. Un grand T2 de 54 m² avec terrasse à 150 mètres de la plage (livrable en 2021) est par exemple affiché à un prix proche de 270.000 €. Avec environ 7.000 € de loyers annuels, sa rentabilité brute de 2,65% n’est pas exceptionnelle mais il permettra de cumuler près de 50.000€ d’économie d’impôt sur 9 ans grâce à la loi Pinel.

Deuxième phase

Ensuite, c’est-à-dire à partir 2030, une exploitation en location saisonnière avec un taux de remplissage limité à 18 semaines pas an, permettrait de générer près de 15.000 € de loyers à l’année (environ 1.000€ par semaine en haute saison). La rentabilité brute de cette deuxième phase augmente ainsi à plus de 5% et le statut LMNP permet de limiter l’imposition des revenus fonciers. Autre avantage de ce mécanisme, l’investisseur dispose de toutes les semaines où son bien n’est pas occupé pour pouvoir profiter de son appartement meublé avec une douceur du climat très appréciable dans cette région de l’île de beauté, même hors saison.

a savoir

Cerenicimo facture 2.400€ la transition du logement Pinel au statut de location meublée saisonnière et 13.000€ l’ameublement complet de l’appartement dans cet exemple.

L'alternative de la location meublée en résidence principale

Au-delà de cette offre commerciale "packagée", ce mécanisme rappelle qu’il peut être judicieux de conserver un bien Pinel après l’extinction de l’avantage fiscal et de le louer ensuite en location meublée. Sans pour autant faire de la location saisonnière, l’investisseur pourra aussi privilégier une location meublée en résidence principale avec les mêmes avantages fiscaux et cibler par exemple une petite surface dans une grande métropole qui bénéficie d’une forte demande locative étudiante.

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