Dispositif Denormandie : de la rentabilité mais des risques locatifs

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Offrant une rentabilité nette appréciable de 3,7 %, la réduction d'impôt souffre de la rigidité de ses conditions d'éligibilité.

Boursier.com

Selon une étude réalisée par Meilleurs Agents, le dispositif Denormandie permettrait d’atteindre une rentabilité nette moyenne de 3,7%, soit +70% par rapport à la location nue (2,2%). Un niveau qui peut monter jusqu’à 4,9 % à certains endroits comme à Denain, dans les Hauts-de-France. Du côté des villes de 30.000 habitants les plus attractives pour y investir, il faut se tourner vers Quimper (4,2 %), Limoges (4,1 %) et Niort (4 %). La rentabilité est donc plutôt au rendez-vous pour cette réduction d'impôt, de 12 à 21 %, offerte aux bailleurs qui s'engagent à rénover un logement dans un quartier ancien dégradé pour le louer pendant 6 à 12 ans.

80% de la population dépasse les plafonds de ressources

Mais le dispositif n’est pas exempt de risques locatifs dans la mesure où « seule 7.5% de la population a le niveau de ressources pour être locataires en Denormandie », souligne Meilleurs Agents. Ainsi, pour 63% des villes éligibles, plus de 80% de la population dépasse les plafonds de ressources. « L’obtention de l’avantage fiscal est conditionnée à la location effective du bien. Il est donc essentiel de bien connaître la ville et de s’assurer que la demande locative est présent », indique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Autre problème : la lisibilité du dispositif. Seules 0,1 % des annonces des villes auditées par le site mentionnent l’éligibilité du bien au dispositif. Soit parce que les biens ne remplissent pas les critères, soit même pour ne pas dévaloriser le bien et protéger le prix pour le vendeur.

Le statut de LMNP gagnant

Pour l’investissement locatif, c’est le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP) qui remporte la mise aux yeux de Meilleurs Agents. Offrant une rentabilité nette moyenne de 4.7% selon le site, ce statut aux conditions plus souples pour les investisseurs, qui permet en louant un bien meublé de déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de son emprunt tout en déduisant l’amortissement du bien, « reste la meilleure option dans les villes étudiées », conclut le site.

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