Détecter les loyers abusifs reste difficile !

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La ville de Paris soutient une extension gratuite permettant de vérifier la conformité des petites annonces de locations dans les villes soumises à l’encadrement des loyers. L'application d'un complément de loyer n'est cependant pas vérifiable...

Espaces Atypiques

La ville de Paris et son maire adjoint en charge du logement, Ian Brossat, s’associent au collectif de développeurs "Encadrement-loyers" qui a lancé une extension gratuite permettant de vérifier la conformité d’un loyer dans les villes soumises à l’encadrement des loyers comme Paris et Lille. La vérification se fait directement lors d’une recherche de logement en location.

L’extension s’installe donc sur son navigateur et récupère ensuite les données nécessaires au calcul du barème de l’encadrement des loyers dans les petites annonces de portails comme LeBoncoin, PAP ou Seloger (quartier, année de construction, meublé ou non, nombre de pièces et surface) sous réserve qu’ils soient renseignés. Si l'adresse exacte est renseignée, l’application promet même d’estimer l'année de construction de l’immeuble quand celle-ci n'est pas précisée dans l'annonce.

Concrètement, l’extension donne automatiquement le prix maximum estimé du loyer que vous devriez payer selon les critères trouvés sur l'annonce. Oui mais attention, si cette extension a le mérite d’alerter rapidement sur de possibles irrégularités, elle n’est pas capable de distinguer les dépassements liés au complément de loyer souvent appliqué à Paris où le caractère exceptionnel d’un logement peut laisser place à beaucoup de subjectivité.

Principe de l’encadrement

Rappelons que le principe de l’encadrement des loyers est le suivant : le loyer d’un logement mis en location ne peut excéder le loyer de référence (fixé par le préfet selon l’emplacement et les caractéristiques du logement), majoré de 20%. Ainsi, lorsque la référence applicable au bien est par exemple de 40 € par m² et par mois, le loyer ne peut pas dépasser 48 € par m². Les loyers de référence sont fixés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) en fonction des quartiers de Paris et selon le type de logement (nombre de pièces) et l’année de construction de l’immeuble. Deux barèmes différents s’appliquent selon que le logement soit meublé ou non. Les loyers de référence sont consultables sur la carte interactive mise en ligne par la Drihl Ile-de-France.

Le complément de loyer permet souvent de détourner la loi

Le propriétaire peut aussi appliquer un complément de loyer (qui doit être mentionné dans le contrat de bail et justifié) si le logement présente "des caractéristiques particulières de localisation ou de confort par rapport aux logements voisins". Ce complément de prix est librement applicable, même s’il peut être contesté par le locataire. Il peut notamment se justifier par la présence d’une grande terrasse, d’une vue exceptionnelle sur un monument, sur la présence d’un parking dans un immeuble qui n'en est normalement pas pourvu, voire d’une hauteur sous plafond vraiment exceptionnelle.

En théorie, pas question en revanche d’appliquer un complément de loyer pour un petit balcon, une belle hauteur sous plafond dans un appartement haussmannien ou dans le cadre dans logement entièrement rénové. Le fait qu’il soit situé dans un des plus beaux quartiers de Paris n’est pas non plus valable puisque cette caractéristique est déjà valorisée par le loyer de référence. Aucune liste détaillée ne réglemente cependant ce complément de loyer et c’est bien là le problème.

Des mentions qui n'apparaissent pas souvent dans les annonces

Une étude précédente de Meilleurs Agents avait déjà montré qu’il est difficile de déterminer si les bailleurs justifient le dépassement du loyer par un complément de loyer qui doit être justifié et détaillé dans le bail mais n’apparaît pas nécessairement dans les annonces, encore moins dans celles des particuliers qui manquent souvent de clarté. Un professionnel est quand même censé mentionner dans son annonce si un complément de loyer est appliqué ou pas, mais des oublis ou imprécisions sont sans doute fréquents.

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